In Bucuresti oferta de birouri a depasit pragul de 1 milion metri patrati, ca urmare a numeroaselor proiecte finalizate in prima jumatate a anului 2006. Stocul total a crescut cu 207.000 mp, din care 36% sunt spatii de clasa A.

Suprafata de birouri livrata in primele 6 luni ale anului 2006 a fost cu aproximativ 41% mai mare fata de stocul total de birouri finalizat anul trecut (146.000 mp). Cea mai activa subzona a pietei a fost zona de nord a Bucurestiului, unde au fost livrati aproximativ 85.000 mp.

Aici va continua constructia a numeroase cladiri, ca urmare a ofertei limitate de terenuri din centrul orasului disponibile pentru proiecte de birouri, dar si datorita predilectiei chiriasilor pentru zona de nord (apropierea de cartiere rezidentiale noi, legaturi bune catre aeroport, centrul orasului si principalele iesiri din Bucuresti).

In ultimele 6 luni au fost livrate in total 36 cladiri de birouri, din care cele mai importante sunt America House, Bucharest Corporate Center, Construdava Business Center si Buzesti Office Building, insumand un total de aproximativ 67.000 mp.

Proiectele mentionate reprezinta 44% din stocul de birouri nou construite (151.000 mp). Cladirile cu o suprafata medie construita intre 1.000-6.000 mp reprezinta 40% din totalul birourilor noi. Stocul de birouri moderne a crescut la aproximativ 1.100.000 mp, din care 38% sunt localizati in zona de nord a Bucurestiului.

Majoritatea sunt inca birouri de clasa B, insumand aproximativ 643.000 mp. Acest fapt se datoreaza in principal numarului tot mai mare de proiecte de birouri situate in zone secundare ale orasului. Majoritatea cladirilor de clasa A sunt amplasate in zonele centrale (aproximativ 200.000 mp dintr-un total de 362.000 mp), cele mai multe avand suprafete de peste 10.000 mp.

Companiile prefera sa inchirieze birouri moderne

Cererea de birouri a cunoscut o crestere semnificativa in prima jumatate a anului 2006. Totalul de spatii achizitionate in aceasta perioada a ajuns la aproximativ 183.000 mp, din care 83.000 mp corespund spatiilor pre-inchiriate, programate a fi ocupate pana la sfarsitul anului 2006-inceputul lui 2007.

Suma acestor tranzactii se apropie de suprafata totala ocupata anul trecut (205.000 mp). Preferinta clara a chiriasilor pentru birourile moderne noi explica gradul ridicat de ocupare al acestui tip de spatii (146.000 mp). Cererea de spatii de mici dimensiuni a crescut, situandu-se la limita superioara a intervalului de 200-500 mp.

Suprafetele de mari dimensiuni sunt solicitate de companiile de outsourcing si telemarketing, care cauta cladiri de clasa B, situate in zone secundare, cu posibilitati de extindere si acces la transportul public. Aceste companii solicita suprafete intre 4.000-6.000 mp. Din cauza ofertei limitate, majoritatea chiriasilor care au nevoie de astfel de suprafete incheie contracte de pre-inchiriere.

Cererea de birouri de clasa A este concentrata in zona centrala si provine in principal din partea bancilor, a institutiilor financiare si companiilor de servicii profesionale. Acest tip de birouri este solicitat pentru sedii centrale sau departamente de servicii pentru clienti. Cerintele chiriasilor nu au cunoscut modificari majore din punct de vedere al specificatiilor tehnice.

Acestia sunt tot mai mult in cautarea unor cladiri care sa corespunda imaginii pe care si-au creat-o pe piata si care sa beneficieze de un management profesional. Gradul total de neocupare a crescut la 4.9% in iunie 2006, de la recordul minim de 3.7% atins cu sase luni in urma.

Astfel rezulta o suprafata disponibila de 53.000 mp, din care 57% sunt situati in cladiri de clasa B. Pentru cladirile de clasa A gradul de neocupare a urcat la 3.8% de la nivelul de aproximativ 1% inregistrat in trimestrul al 4-lea al anului 2005. Spatiile disponibile sunt situate in principal in cladiri de birouri cu suprafete construite intre 1.500-5.000 mp.

Aceasta crestere a gradului de neocupare poate fi explicata mai ales prin decalajul temporar existent intre cerere si oferta de suprafete solicitate si perioadei de inchiriere. Proprietarii ezita inca sa inchirieze birouri pe perioade mai scurte de 5 ani, in timp ce aproximativ 75% dintre chiriasi doresc sa obtina contracte de maxim 3 ani.

Din cauza preferintei chiriasilor pentru birouri moderne si eficiente pe de o parte si a ofertei limitate de spatii de calitate pe de alta parte, acestia sunt obligati sa inceapa cautarea unui spatiu corespunzator cu 10-12 luni inainte de data vizata pentru ocuparea spatiului respectiv.

Ca urmare, numeroase contracte de pre-inchiriere se incheie cu mult timp inainte de finalizarea constructiei cladirilor. In aceasta situatie, piata investitiilor va fi influentata pozitiv de numarul mare de cladiri pre-inchiriate care duc la scaderea riscului investitiei.

Chiriile, nivel stabil

Nivelul mediu al chiriilor nu a cunoscut modificari semnificative in ultimele 6 luni ale anului. Chiriile pentru birourile de clasa A s-au mentinut la un nivel stabil, situandu-se in prezent intre 18, 5-19 Euro/mp/luna, chiar daca unele tranzactii au fost incheiate si cu 20-21 Euro/mp/luna.

In ultimele 18 luni chiriile obtinute pentru birourile de clasa B s-au mentinut la acelasi nivel, de 12-15 Euro/mp/luna. Chiriile relativ constante obtinute in ultimele 6 luni pentru ambele tipuri de spatii se explica prin numarul mic de tranzactii cu birouri deja construite si de procentul mare de pre-inchirieri, care beneficiaza de reduceri substantiale de pret.

Pretul mediu de vanzare al cladirilor de birouri neocupate a crescut cu 15-20% in prima jumatate a anului 2006, ajungand in prezent la 1.400-1.700 Euro/mp (calculat la suprafata construita), in functie de zona. Pe piata investitiilor preturile s-au mentinut la 2.000-2.200 Euro/mp, in timp ce randamentul pentru birourile de calitate a scazut la aproximativ 7-8%.

Acest lucru demonstreaza lipsa proprietatilor moderne generatoare de venit. Preturile de vanzare au fost influentate si de oferta limitata de terenuri pentru proiecte de birouri de clasa A. Pretul pentru astfel de terenuri situate in centrul si nordul Bucurestiului au atins 2.500 Euro/mp si chiar 3.000 Euro/mp in anumite zone.

Contractele de inchiriere, pentru maxim 10 ani

Contractele de inchiriere se incheie de regula pe o perioada de 5 ani, pana la maxim 10 ani in cazul chiriasilor cu reputatie care doresc sa inchirieze birouri de mari dimensiuni. Cladirile noi se inchiriaza neamenajate, chiriasii suportand cheltuielile de amenajare a spatiului.

Costurile de intretinere se situeaza intre 2-3 Euro/mp/luna, iar facilitatile acordate (scutirea de la plata chiriei pe perioade intre 1-3 luni si contributia proprietarului la amenajarea spatiului inchiriat) sunt tot mai frecvente. De fapt, acestea pot duce la scaderea chiriei nete cu 5-10%.

150.000 mp pentru birouri pana la sfarsitul anului

Dezvoltatorii au fost incurajati de tendinta crescatoare a ratei de ocupare si de intensificarea activitatii pe piata investitiilor in 2005 si au demarat proiecte a caror finalizare este programata in urmatoarele 12-18 luni. Pana la sfarsitul anului 2006 este propusa livrarea a 150.000 mp de birouri, din care aproximativ 38% sunt de clasa A.

47% din suprafata totala propusa pentru finalizare in a doua jumatate a anului 2006 este deja pre-inchiriata (66.000 mp). In 2007 sunt programati pentru finalizare inca 409.000 mp, din care 81% sunt reprezentati de birouri de clasa A. Ca urmare a cresterii rapide a ofertei, decalajul fata de cerere va fi micsorat in urmatoarele 12 luni.

Se estimeaza echilibrarea pietei de birouri din Bucuresti in trimestrul 4 al anului 2007-trimestrul 1 2008. In cazul in care toate cladirile propuse spre finalizare in 2007 vor fi livrate pe piata, se estimeaza o usoara scadere a chiriilor pentru birourile de clasa A, pana la 18 Euro/mp/luna.

De asemenea se estimeaza si o relativa stabilitate a pretului de vanzare pentru cladirile generatoare de venituri. Noul echilibru dintre cerere si oferta i-ar putea determina pe proprietari sa ofere conditii de inchiriere si facilitati tot mai competitive. Majoritatea proiectelor noi de birouri vor fi amplasate tot in zonele centru-nord si in zonele secundare din nordul orasului.

Acest lucru se datoreaza ofertei mari de terenuri pentru parcuri de birouri. Aceste zone vor ramane cele mai solicitate de catre companiile multinationale aflate in cautare de spatii pentru birouri de mari dimensiuni sau pentru centre operationale. Aceste companii au de obicei nevoie de extinderea treptata a suprafetelor inchiriate.

De aceea parcurile de birouri ofera cea mai buna solutie pentru acest tip de solicitare. Companiile mici si mijlocii care au in prezent sediul in cladiri rezidentiale transformate in birouri sau in spatii vechi vor determina cresterea cererii pentru birouri de clasa B situate in zonele centrale ale capitalei.

Proprietarii sunt preocupati in principal de inchirierea unor suprafete cat mai mari, ceea ce duce la o situatie dificila pentru ocupantii aflati in cautare de birouri mai mici. Totusi, proprietarii incep sa se adapteze si acestui tip de cerere. In urmatoarele 12 luni este estimata o dezvoltare rapida a proiectelor destinate chiriasilor ce solicita suprafete intre 200-500 mp.

www.baniinostri.ro