Investitorii se orienteaza cu insistenta spre construirea de cladiri pentru birouri. Explicatia este simpla: acestea aduc un profit rapid.

Investitia intr-o cladire de birouri se poate dovedi extrem de rentabila acum, cand piata romaneasca este in plina dezvoltare. Chiar daca proiectele de acest gen s-au inmultit in ultimii doi-trei ani, rata de absorbtie se mentine la un nivel foarte ridicat.

Lansarea de noi spatii pe piata este la ora actuala o necesitate de care investitorii inspirati ar trebui sa profite. Cladirile de clasa A presupun o investitie mai mare, insa dupa ce trece perioada de amortizare a investitiei profitul generat va fi foarte mare. In cazul celor din categoriile inferioare, banii necesari sunt mai putini, insa si profitul obtinut va fi mai mic.

Investitie in imagine

Deoarece autoritatile romane nu au reusit inca sa impuna un sistem de evaluare a spatiilor de birouri, developerii s-au ghidat dupa standardele occidentale.

Potrivit Building Owners and Managers Association, spatiile de birouri de clasa A sunt cotate in functie de amplasament, de suprafata totala a imobilului, mai mare de 10.000 mp, respectiv de suprafata inchiriabila pe nivel de peste 1.000 mp.

De asemenea, raportul dintre suprafata net utila si cea bruta, inaltimea bruta pana la plafonul fals, mai mare de 2,7 m, spatii de parcare, minimum un loc la 100 mp inchiriati, sistemele de administrare automatizata a cladirii, precum si calitatea finisajelor si a serviciilor oferite se numara printre criteriile occidentale de evaluare.

Alegerea unei cladiri de birouri de clasa A se face mai ales pe considerente de imagine. Astfel, companiile care-si amplaseaza sediul intr-o astfel de cladire sunt fie cele care si-au castigat deja un renume pe piata si cauta un spatiu compatibil cu imaginea pe care si-au impus-o, fie companii care incearca sa si-o imbunatateasca.

Din cauza situatiei si a spatiilor disponibile reduse, in Bucuresti nu toate spatiile de clasa A se pot ridica, din punctul de vedere al suprafetelor, la standardele internationale, insa trebuie sa aiba cel putin 5.000 mp suprafata neta si 500-600 mp/nivel, se arata intr-un studiu de specialitate.

Investitorii care doresc sa construiasca o cladire de birouri de clasa A trebuie sa inceapa cu achizitionarea unui teren intr-o zona centrala sau ultracentrala. Un teren de 1.000 de metri patrati este suficient si se poate cumpara, in medie, cu 800 de euro/mp.

Suprafata utila a unei cladiri de clasa A trebuie sa aiba minimum 5.000 mp, ceea ce inseamna ca suprafata construita este de aproximativ 6.000 mp. In conditiile in care un metru patrat construit costa intre 500 si 700 de euro, investitia se va ridica, in cazul unui calcul pesimist, la o suma totala de 5.000.000 de euro.

Inchiriata in intregime cu 20 de euro/mp/luna, se va ajunge la un venit lunar de 100.000 de euro. O astfel de investitie se va amortiza in ceva mai mult de patru ani: 50 de luni.

Birou mic, profit mare

Cladirile de birouri de clasa B se adreseaza unei game foarte variate de companii. Pot fi folosite atat ca sedii centrale, cat si ca sedii tip back-office. Aceste spatii sunt foarte cautate deoarece ofera avantajul unor chirii cu valori medii si o calitate buna a finisajelor si a sistemului de telecomunicatii.

Birourile de clasa B beneficiaza de infrastructura de date si voce, climatizare si locuri de parcare si intrunesc si cerinte la nivel de imagine. Suprafetele sunt flexibile, variaza intre 1.000 si 2.500 mp, dar pentru spatiile de tip back-office trebuie luate in considerare doar suprafete de 1.000-2.000 mp.

Pentru construirea unei cladiri de birouri din clasa B, investitorul trebuie sa se orienteze spre un teren intravilan, situat intr-o zona bine cotata pe acest segment, cum ar fi zona de nord a Bucurestiului. Acesta poate fi cumparat cu 250 de euro/mp.

Daca investitorul achizitioneaza un teren de 800 mp pe care construieste o cladire cu o suprafata utila de 2.500 mp, deci o suprafata construita de aproximativ 3.000 mp, cu 500 de euro/mp, investitia va totaliza 1.700.000 de euro.

Pretul chiriei se situeaza momentan in jurul valorii de 13-14 euro/mp/luna. Astfel, se pot incasa lunar 35.000 de euro. Investitia se va amortiza in ceva mai mult de patru ani: 48,5 luni.

www.cotidianul.ro