Apartamentele in blocurile vechi reprezinta cea mai mare parte din fondul locativ existent. Perioada in care s-au ridicat cladirile respective a influentat decisiv caracteristicile constructiei.

Cea mai des intalnita comparatie facuta in ultimele luni de specialistii din domeniul imobiliar se refera la apartamentele vechi si cele din blocurile noi, din ansamblurile rezidentiale care se construiesc in mai multe cartiere ale Bucurestiului.

Totusi, apartamentele vechi reprezinta grosul ofertei de pe piata imobiliara, iar majoritatea celor care devin proprietari achizitioneaza o astfel de locuinta. Tocmai de aceea, este important de stiut care sunt caracteristicile apartamentelor din blocurile construite inainte de 1989.

Suprafetele locuibile si rezistenta seismica a cladirilor difera in functie de perioada in care au fost ridicate. Si preturile depind de varsta cladirii.

Case vechi

Situatia fondului locativ din Romania nu este una dintre cele mai bune. Majoritatea locuintelor sunt vechi. Cel putin asa arata studiile oficiale. „Din totalul gospodariilor, cele mai multe (58,8%) traiesc in locuinte care au fost construite in perioada 1940-1977.

Este de remarcat ca locuintele construite dupa 1989 reprezinta numai 7% din totalul locuintelor, cu preponderenta in mediul rural, unde s-au construit de 1,6 ori mai multe locuinte decat in mediul urban.

In locuintele construite inainte de 1940, care in general se considera ca au un grad mai mare de risc in cazul unor cataclisme naturale, traiesc 8% dintre gospodarii“, se arata in studiul „Conditiile de viata ale populatiei din Romania“ realizat de Institutul Nationale de Statistica.

Trebuie precizat ca prin gospodarie se poate intelege familie. Un calcul simplu arata ca locuintele construite in perioada 1977-1989 reprezinta 26,2% din fondul locativ. Astfel, la nivel national se poate spune ca locuintele vechi reprezinta principala categorie in care se poate achizitiona o proprietate. Anul constructiei conteaza foarte mult.

Perioada interbelica

In Bucuresti sunt numeroase imobile construite inainte de 1940. „Locuintele construite inainte de 1940 sunt considerate ca fond imobiliar de lux“, spune Artur Silvestri, profesor de gestiune imobiliara la Université Francophone din Bruxelles.

Sunt locuinte care nu impresioneaza prin suprafata, iar cladirile nu prezinta prea multa siguranta in cazul unui cutremur. Aceste apartamente sunt in blocuri elegante, care au, in general, structuri slabe. Ele au fost construite fara a se cunoaste conditiile de rezistenta seismica.

De altfel, cateva dintre ele s-au prabusit in timpul cutremurului din 4 martie 1977. Cea mai importanta calitate a lor o reprezinta locatia, in centrul Capitalei. Aceste locuinte sunt cautate, iar preturile sunt mari.

Blocuri pentru fabrici

Construirea de fabrici in Bucuresti in perioada comunista a determinat migratia catre Capitala. „Orice stat care se industrializeaza are nevoie de forta de munca“, spune Artur Silvestri. Astfel, populatia Bucurestiului a crescut rapid. Dupa opinia unora, in cativa ani chiar s-a dublat.

„Bucurestiul, dupa al Doilea Razboi Mondial, si-a dublat populatia. In 1944-1945 avea cam 900.000-1.000.000 de locuitori, pentru ca in anii ’60 sa ajunga la 1.700.000-1.800.000. S-a adus mana de lucru din agricultura si s-au infiintat bazele mari industriale, Faur, IMGB, Republica, platformele industriale.

Populatia suplimentara, care a venit nu prin crestere naturala, ci prin aducere de oameni, a facut din construirea de locuinte o necesitate“, spune arhitect Constantin Jugurica, consilier tehnic la Proiect Bucuresti, locul in care au luat nastere proiectele care s-au concretizat in cartierele din ziua de azi.

Aceste locuinte se repartizau muncitorilor de pe platforme numai prin intreprinderi si, in general, se astepta destul de mult. „Prin programele de locuinte se realizau practic circa 20.000 de apartamente pe an, desi programele noastre mergeau la 30-40.000.

Ele au trebuit sa se realizeze in structuri care sa fie usor de locuit si sa fie economice din punctul de vedere al costurilor“, mai spune Constantin Jugurica.

Casa STAS

Solutia gasita a fost tipizarea. Asa se explica monotonia de pe piata imobiliara, in care preturile variaza in functie de zona, deoarece apartamentele sunt aproximativ la fel. S-a mers astfel pe anumite tipuri de locuinte, cu suprafete minime. „In general, erau doua tipuri majore: imobil cu parter si patru etaje si imobil cu parter si zece etaje.

Problema era clara: sa coste cit mai putin si sa se organizeze un mod de lucru prin care sa se construiasca repede“, spune Constantin Jugurica. Asa s-a ajuns la sistemul de construire din prefabricate, care presupunea cheltuieli minime de manopera, deoarece panourile veneau din fabrica si se montau doar.

„De ce P+4? Pentru ca nu se mai punea problema lifturilor, nici macar a unei structuri mai puternice, deoarece cu cat e mai mare imobilul, cu atat trebuie o structura mai puternica. Pe santier nu era decat montajul, cu exceptia fundatiei si a subsolului, care erau facute monolit. Toate blocurile sunt de acelasi tip.

Aici au fost mai multe variante, dar neesentiale. Se inscriu in acelasi standard de P+4, sunt diferente minore. Suprafetele erau normate si aprobate prin legi ale statului“, mai spune acesta.

Caracteristici generale

In conditiile in care tipizarea este caracteristica principala, care poate fi observata cu ochiul liber in cartierele din Bucuresti, putem desprinde cateva caracteristici generale ale blocurilor. Suprafetele sunt aceleasi pentru blocurile construite in acelasi interval de timp, indiferent de cartier.

Proiectantii spun ca structura este solida la toate blocurile, insa sunt probleme destul de mari la finisaje. „Nu se facea rabat de calitate de la structura, pentru ca acolo se dadeau suficienti bani. Se facea rabat mare la finisaje, la partea vazuta a casei: tencuieli de calitate proasta, zugraveli proaste, feroneriile au cedat.

S-au facut economii si la instalatiile electrice si sanitare“, mai spune Jugurica. Diferentele apar in functie de perioada in care s-au construit blocurile.

Anii ’60-’70

Au inceput sa se construiasca blocuri in anii ’50. „Aceste blocuri sunt destul de putine si sunt amplasate in zone precum Bucurestii Noi, in jurul cinematografului, altele sunt in zona Stadionului «Lia Manoliu». Tot in anii ’50 s-a construit in Floreasca“, spune Artur Silvestri.

Nu se poate vorbi insa despre mari cartiere in aceasta perioada. In anii ’60 au inceput lucrarile in Drumul Taberei, Titan, Berceni. Aceste apartamente au suprafete mai mici decit cele construite ulterior.

Astfel, Constantin Jugurica spune ca acestea aveau, in cazul celor cu doua camere, o suprafata locuibila de 28-30 mp (fara bucatarie, baie, balcon) si au fost proiectate sa reziste, fara avarii, la cutremure de pana la 7 grade pe scara Richter.

Urmatorii ani

Anii 1970-1980 reprezinta etapa in care s-au realizat cu prioritate arterele importante ale Capitalei, printre care Stefan cel Mare, Mihai Bravu, Calea Mosilor, Colentina, Pantelimon, Oltenitei, Armata Poporului. In paralel s-au construit noi cvartale de blocuri in cele trei mari cartiere.

Un pas inainte se inregistreaza in ceea ce priveste suprafata locuibila a blocurilor, care creste pana la 32 mp, valoare valabila tot pentru apartamentele cu doua camere. Dupa anii ’80 s-a pus accent pe zona centrala, unde s-au realizat apartamente cu suprafete generoase.

Cele din Centrul Civic reprezinta un bun exemplu. S-au produs schimbari si in ceea ce priveste structura de rezistenta a blocurilor. „Pana in 1977 noi aveam niste normative care mergeau pana la 7 grade pe scara Richter. Dupa 1977, s-a mers la 7,5-8 grade pe scara Richter, iar in cazuri speciale, precum zona centrala, pina la 8,5“, spune Constantin Jugurica.

Monolit sau prefabricat

Tipul materialului din care s-a construit blocul nu duce la diferente in ceea ce priveste rezistenta la cutremur, deoarece ele sunt proiectate sa reziste pana la o anumita intensitate a seismului. Pierderile de energie termica vin din faptul ca in acea perioada eficienta energetica nu era o prioritate.

„Prefabricatele aveau inglobata in panoul mare si izolatia termica. Cele monolit sunt placate cu BCA sau caramida spre exterior. Acelasi lucru se face si acum, numai ca se face cu materiale mai eficiente: saltele din vata de sticla, polistiren expandat“, spune Jugurica.

Probleme au aparut insa la unele locuinte construite din prefabricate, deoarece, din cauza puntilor termice, aparea umezeala. Nici in ceea ce priveste durata de viata nu exista diferente. „Dupa normare, dupa 50 de ani orice structura trebuie consolidata. Durata de viata este aceeasi la monolit si prefabricate“, spune Constantin Jugurica.

Abia dupa aceasta umeaza operatiunea de consolidare, in cazul in care apar semne de degradare. Se considera ca acestea vor rezista mult mai mult, in conditiile in care constructii care nu au fost proiectate sa reziste atita timp sunt inca in picioare, chiar si dupa 100 de ani. Este adevarat, nu sunt asa de inalte.

Cerere pentru nou

Si pe piata vanzarii de locuinte blocurile se impart in doua categorii: construite inainte de 1977 si cele ridicate dupa. „Blocurile vechi, construite pe timpul lui Ceausescu, inainte de 1977, sunt evitate de majoritatea clientilor care doresc sa isi cumpere casa“, ne-a spus Dan Costache, director vanzari in cadrul agentiei imobiliare Stentor.

Cele mai cautate sunt apartamentele cu doua-trei camere. „Aceste apartamente sunt mai cerute datorita suprafetelor mai mici, respectiv a costurilor de intretinere mai scazute“, a adaugat Dan Costache. Apartamentele de patru camere sunt mai rar tranzactionate pentru ca au preturi mai mari si costuri mari de intretinere.

Case mai scumpe

Anul de constructie al blocului se reflecta substantial si in pretul acestuia. Astfel, un client care cumpara o garsoniera intr-un bloc construit inainte de 1977 va plati in jur de 35.000 de euro, in timp ce aceeasi garsoniera, in acelasi cartier, cu acelasi nivel de imbunatatiri, dar construita dupa anul 1980 va costa cu aproximativ 5.000 de euro mai mult.

Diferenta de 5.000 de euro va fi simtita si de cumparatorul unui apartament cu doua camere intr-un bloc construit dupa anul 1980, comparativ cu cel care va achizitiona intr-un bloc mai vechi acelasi apartament cu doar 50.000 de euro.

O data cu cresterea numarului de camere creste si diferenta de pret. „Un apartament cu trei camere, similar ca marime si imbunatatiri, situat in acelasi cartier costa in jur de 60.000 de euro, daca este construit inainte de anul 1977. Construit dupa anul 1980, un apartament de trei camere costa cu 10.000 de euro mai mult“, ne-a spus Alex Manoliu, agent de vanzari in cadrul agentiei imobiliare Stentor.

Si la patru camere diferenta este tot cam de 10.000 de euro. Un apartament construit inainte de 1977 costa aproximativ 75.000, in timp ce unul ridicat dupa 1980 costa 85.000 de euro.

Zona de est da unda verde proiectelor de anvergura

Dezvoltarea infrastructurii in zona de est atrage dupa sine proiecte imobiliare si, de ce nu, o dezvoltare a intregii zone. Prelungirea liniei de metrou se realizeaza de la Nicolae Grigorescu spre linia de centura cu 4,75 km pe axa Bucuresti–Constanta (si, cu linie de tramvai existenta, va fi o axa de dezvoltare certa).

Vor fi patru statii noi: Nicolae Grigorescu 2, 1 Decembrie, Policolor si Linia de Centura. Metrorex estimeaza punerea in functiune cu calatori la finele anului 2006–inceputul lui 2007. Zona de est poate fi o noua directie de dezvoltare in Bucuresti.

Oportunitati de investitii sunt aici si prin prisma faptului ca preturile sunt inca accesibile, mai scazute decat in nord sau in vest, si pe un vizibil trend ascendent. Platforma ofera suprafete mari construibile si, de asemenea, cladiri renovabile. Dezvoltarea zonei se poate face cu un mix de rezidential si birouri.

Investitiile pe segmentul rezidential se pot dovedi adecvate atat pentru minicartiere de blocuri, cat si pentru ansamblurile de vile, ambele pentru clasa medie, existand deja proiecte in studiu. Din punctul de vedere al spatiilor de birouri, platforma este ideala companiilor si activitatilor de call-center, departamentelor tehnice ce au nevoie de birouri in cladiri cu spatii functionale si cu chirii mai accesibile.

Cel mai mare proiect in zona anuntat pentru 2006 este Hellios BC, imobil ce va aduce pe piata 15.000 mp de birouri de clasa B+, promovat prin ESOP. La parter, exista o zona de cafeteria si un spatiu pretabil activitatilor comerciale, showroom, sucursala bancara etc. Proiectul porneste de la renovarea completa a unei structuri ce se va finaliza in doua etape.

Cladirea va avea cortina din sticla, iar spatiile vor dispune de dotari moderne de birou cum ar fi: sistem climatizare centralizat, retea de voce-date structurata, infrastructura de telecomunicatii, interconectare cu fibra optica, detectori de fum, sistem de alarma al cladirii, paza 24h/24h, control acces prin cartele, supraveghere video, tavan fals, mocheta etc.

Prima etapa se va finaliza in septembrie–decembrie 2006 si va livra o suprafata de aprox.imativ 8.000 mp. Cea de-a doua etapa va avea ca termen de finalizare sfarsitul anului 2007.

Apartamentul anilor ’60-’70

- suprafata locuibila de 28-30 mp, in cazul apartamentelor cu doua camere
- rezistenta seismica la 7 grade pe scara Richter
- amplasate in marile cartiere
- finisaje de proasta calitate

Apartamentul de dupa 1977

- suprafata locuibila mai mare, de pana la 32 mp, tot pentru doua camere
- rezistenta seismica pana la 8 grade pe scara Richter
- amplasate langa marile artere de circulatie
- finisaje de proasta calitate

www.cotidianul.ro