Speculatiile cu privire la evolutiile pietei imobiliare din Romania dupa momentul 1 ianuarie 2007 au generat in randul specialistilor valuri de opinii, contrare cu asteptarile dezvoltatorilor din domeniu. Ce se va intampla dupa ce aderarea la Uniunea Europeana se va finaliza, nu se poate sti exact, dar specialistii de la Eurisko sustin ca exista loc pentru o dezvoltare mai elaborata, avand in vedere ca suntem mult in urma altor piete europene.

De contextul "imobiliar" din ultimii ani a beneficiat deja si Romania, deci putem sa consideram ca, partial, efectul integrarii europene asupra pietei imobiliare locale a fost consumat. Investitorii nu au asteptat linistiti ca Romania sau Bulgaria sa adere la Uniune, pentru a veni sa investeasca. Marea explozie s-a produs deja. In Bulgaria s-au format adevarate colonii de cetateni britanici, iar in Romania, pretul unui metru patrat de pamant sare uneori de 3000 de euro.

2003, an decisiv

In anul 2003, cand Polonia, Cehia si Ungaria se pregateau sa devina membre ale Uniunii Europene, piata imobiliara romaneasca abia incepea sa devina interesanta. O serie de analisti observau la acel moment ca Romania devenise ceea ce Polonia insemna cu 10 ani in urma, dar erau convinsi ca tara noastra va avea nevoie de numai trei ani pentru a recupera decalajul existent.

S-ar putea spune ca se intampla acelasi lucru in prezent pentru tari precum Ucraina sau Rusia. Si, totusi, diferentele sunt importante. Daca Romania avea perspective bune in privinta aderarii, ceea ce reducea destul de mult riscurile politice sau economice asociate unor randamente investitionale ridicate, Ucraina sau Rusia nu prezentau aceeasi fericita combinatie.

Din punct de vedere economic, Romania nu a recuperat suficient de mult in ultimii trei ani. Investitiile, atat straine cat si autohtone, au fost mai putine decat in restul regiunii, influentand nefavorabil si nivelul de trai al populatiei. Politicile guvernamentale nu au fost intotdeauna suficient de bine directionate pentru a stimula dezvoltarea sectorului privat, a estompa decalajele regionale sau a pune pe picioare infrastructura.

Comparand insa dezvoltarea imobiliara de la acest moment a Bucurestiului cu cea a Varsoviei, Pragai sau Budapestei in anul premergator aderarii, observam puternice asemanari. Trebuie totusi pastrate proportiile. Toate cele trei capitale au o suprafata de cel putin doua ori mai mare decat a Bucurestiului, dar o densitate mai mica a populatiei.

Ca masura a dezvoltarii economice, putem sa ne referim la numarul companiilor (in marea lor majoritate intreprinderi mici si mijlocii) inregistrate in oras, aici capitala Romaniei fiind inca foarte mult in urma. Numarul impresionant, de peste 800.000 de entitati economice stabilite in Praga, are ca explicatie faptul ca, in Cehia, 95% din companiile inregistrate sunt de talie mica, avand intre unu si noua angajati si ocupand o treime din forta de munca existenta in economie.

In urma la toate segmentele imobiliare

In privinta spatiilor pentru birouri, stocul existent in Bucuresti este, actualmente, la jumatate fata de cel din Varsovia anului 2003, dar atat numarul companiilor inregistrate, cat si suprafata orasului sunt de doua ori mai mici. Totodata, observam o diferenta de circa 300-400 de mii mp in favoarea Budapestei si a Pragai, dar amintim faptul ca in 2003 unii analisti considerau ca exista o supraoferta pe piata ungureasca a spatiilor de birouri, rata de neocupare scazand sub 20% abia spre sfarsitul anului.

In Bucuresti exista acum aproximativ o treime din stocul de spatii industriale moderne pe care il detinea Varsovia in 2003. Fata de Budapesta si Praga, decalajul este mai mic, de numai 100-140 mii mp, dar trebuie sa tinem cont de faptul ca, incepand cu anul 2004, a avut loc un adevarat boom investitional pe acest segment, de efectele caruia a beneficiat si Romania, chiar daca intr-o masura mai mica.

Interesul investitorilor pe spatii industriale s-a canalizat initial spre periferiile capitalelor analizate, existand in ultima perioada o tendinta de reorientare inspre alte orase si zone importante ale tarilor respective. Acelasi lucru se preconizeaza sa se intample si in Romania, cu atat mai mult cu cat exista regiuni foarte putin dezvoltate, cu terenuri ieftine, ce favorizeaza randamente investitionale mai ridicate decat in Capitala.

www.curentul.ro