1. Expansiunea in... interior

Daca in ultimii zece ani oferta de noi locuinte viza doar zonele din nordul orasului, anii 2005, dar mai ales 2006 au readus in atentia developerilor rezidentiali cartierele din interiorul orasului. Astfel, majoritatea celor mai importante dintre noile proiecte rezidentiale vizeaza locatii din zonele ocolite pana nu de mult - Titan, Fundeni, Colentina, Dristor, Mihai Bravu sau Semanatoarea. Intoarcerea developerilor „ratacitori“ s-a produs ca urmare a cresterii cererii din zona locuintelor destinate clasei medii superioare. Cele mai multe apartamente noi care se construiesc acum sunt in Colentina - Doamna Ghica-Tei (peste 3.100 locuinte), Titan (2.500) si Militari (900). In zone precum Mihai Bravu, Semanatoarea sau Dristor exista planuri avansate pentru construirea a circa 1.800 de apartamente noi.

2. Reconversia zonelor industriale

Ieri intreprinderi industriale, azi afaceri imobiliare si maine complexuri rezidentiale. Tot mai multe zone industriale din perimetrul semicentral al orasului sau platformele industriale aflate la periferie se transforma in parcuri de afaceri sau ansambluri rezidentiale. Industria nu mai renteaza in Bucuresti, de aceea pe teritoriul multor fabrici incep sa apara cladiri de birouri, blocuri de apartamente si centre comerciale. Exemple sunt multe. Sema Parc, un complex imobiliar cu cladiri de birouri, hotel, blocuri de apartamente, se dezvolta pe teritoriul fabricii Semanatoarea. Compania spaniola Hercesa va construi apartamente pe teritoriul a doua fabrici de paine - Titan si Spicul. Cel mai mare mall din tara, Cotroceni Parc, urmeaza sa fie construit pe teritoriul fabricii UMEB. Fosta fabrica de lapte Miorita a fost demolata si in locul acesteia a aparut in cartierul Militari un hipermarket Cora. Lista poate continua.

3. Si totusi... marimea conteaza

Lansarea de catre ANL, in 2003, a controversatului proiect de mega-cartier Henri Coanda din Baneasa a avut efect de exemplu pentru investitorii privati. Din 2005, an de la care incepem numaratoarea mega-cartierelor private (odata cu lansarea Baneasa Residential), tot mai multi developeri si-au facut publice planurile privind construirea de noi „orase in orase“.
Aceasta practica are atat parti pozitive, cat si negative. Primele se refera la faptul ca un mega-ansamblu ofera o solutie arhitecturala si urbanistica unitara si o oarecare uniformizare sociala a locuitorilor. Dintre partile negative mentionam intinderea mare in timp a lucrarilor de constructii, astfel incat primii locatari vor trebui sa traiasca mult timp in plin santier.
In prezent, putem numara cel putin zece proiecte rezidentiale care vor oferi pe piata apartamentelor intre 600 si 3.000 de noi unitati fiecare: Baneasa Residential – 3.000 de unitati locative, NeoPeninsula – 2.700, Residential Basarabia – 1.500, Sema Parc Residential – 1.200, Planorama – 1.000, West Park - 940, Rose Garden - 900, Edenia Titan - 800, Asmita Gardens - 788, New Town Residences - 655 etc. Cine da mai mult?

4. Preturi incapatanate

In pofida asteptarilor de ieftinire create in urma lansarii a numeroase noi proiecte rezidentiale, si in 2006 preturile la locuinte nu au incetat sa creasca. Trendul a caracterizat atat piata secundara, cat si pe cea primara. Astfel, in decursul acestui an, preturile locuintelor noi au crescut, in medie, cu 10-15%, iar cele de pe piata secundara au inregistrat, in anumite zone, si cresteri de 17-25%. Totodata, trebuie amintit ca, asa cum arata istoria economica a altor tari, atata timp cat Produsul Intern Brut creste - si odata cu acesta si veniturile populatiei -, preturile pe piata imobiliara nu au de ce sa se opreasca, mai ales intr-un oras ca Bucuresti, in care se muta anual zeci de mii de noi locuitori

5. Clasa medie mai asteapta

Anul acesta luxul s-a vandut bine. Multe dintre noile proiecte de blocuri (circa 30% din total) sunt destinate clasei superioare, preturile locuintelor plecand de la 120.000 de euro (sau 1.200-2.500 euro/mp), potrivit unei analize SFin. Insa nu aceasta este noutatea. Tendinta anului in materie de noi constructii a fost aparitia unei oferte masive destinate clasei de mijloc spre superioara, care solicita locuinte din clasa business, cu preturi intre 1.000-1.200 euro/mp. Este rasfatata pietei deoarece circa 60% din oferta actuala de noi proiecte de blocuri cu apartamente a fost destinata acesteia. Clasa medie inca nu s-a lepadat de straiele de Cenusareasa, oferta de apartamente noi, cu preturi intre 700 si 1.000 euro/mp, fiind anemica (sub 10% din totalul proiectelor noi).

6. Confortul, altfel inteles

Dupa cum am vazut, mare parte din noile locuinte construite in blocurile de apartamente fac parte din clasa business. Pe acest segment de piata se manifesta doua tendinte contradictorii. Prima se exprima prin faptul ca tot mai multi developeri incep sa puna un accent mare pe infrastructura ansamblurilor pentru a atrage clientii si doteaza proiectele cu facilitati precum SPA-uri, restaurante, centre comerciale etc. Altii, dimpotriva, se limiteaza la strictul necesar, gen spatii de joaca pentru copii si parcarea subterana, restul reprezentand mai mult probleme de marketing si mai putin cele ale unei locuinte confortabile.
In multe situatii, developerii incearca sa combine mai multe functiuni (rezidential, birouri si comercial) in cadrul aceluiasi proiect, fapt care va asigura si un randament al investitiei mai mare (exemplu Baneasa, Sema Parc).

7. Cadrul natural obligatoriu

Multe denumiri de proiecte rezidentiale lansate in acest an in oras sau periferie fac trimitere la componenta ecologica. Rose Garden, Asmita Garden Residences, Orhideea Gardens, Lemon Garden sunt doar cateva care contin substantivul gradina in denumire. In afara de acestea, multe alte denumiri de ansambluri fac trimitere la anumite vecinatati ecologice gen parcuri, paduri sau lacuri: Tei Lake Residences, Liziera Residences, Herastrau Resindeces sau Baneasa Residencial. Componenta ecologica este una dintre cele mai folosite in atragerea clientilor. Si chiar daca aceasta nu figureaza in denumirea ansamblului rezidential, promotorul are grija ca imaginea locuintei sa nu fie disociata de cea a cadrului verde natural. Daca ansamblul rezidential se afla departe de un lac sau parc, investitorul va avea grija sa existe o zona verde amenajata. Insa, de regula, atunci cand vorbeste despre amenajari peisagistice, developerul omite sa precizeze ca, in mod normal, un parc „nou-nout“ ajunge la maturitate in 10-15 ani.

8. Luxul creste pe verticala

Pana la inceputul anului in curs, locuinta de lux a fost asociata mai tot timpul cu vila amplasata in centrul orasului sau intr-una dintre zonele exclusiviste din nordul Capitalei. Tendinta anului 2006 in materie de lux a fost „verticalizarea“ locuirii. Apartamentele de lux din blocurile turn s-au bucurat de un mare succes printre nou-imbogatitii din Bucuresti. Cuvantul magic care produce efervescenta in segmentul locuintelor de lux este, incepand din acest an, „penthouse“. Drept exemplu poate servi faptul ca toate locuintele tip penthouse din cadrul ansamblului Emeral Residences din Capitala au fost vandute la o luna de la lansarea proiectului. Locuinta tip penthouse imbina armonios avantajele unui apartament cu ale unei vile.

De regula, aceasta este amplasata la ultimul nivel al unei cladiri, iar luxul nu este datorat doar calitatii finisajelor sau a suprafetelor locuibile mari. Avantajele unei astfel de locuinte sunt date de amplasamentul intr-o zona prestigioasa a orasului, existenta unei terase de dimensiuni mari, ce poate fi transformata in gradina, panorama sau vedere excelenta si lumina naturala nerestrictionata din toate partile. Curtea cu gradina face diferenta majora dintre un apartament si o vila. Cu ajutorul sistemelor pentru invelitori, terasa pote fi acoperita in totalite cu gazon, transformand-o in gradina. Imaginatia designerilor a simplificat mult procedura transformarii unui banal apartament intr-o locuinta de lux. Astfel, pe ultimul nivel se pot amenaja gradini in diverse stiluri, oglinzi de apa, pergole de lemn, gratar in aer liber etc.

9. Specula terenurilor, nestavilita

Nevoia sau cererea de locuinte, pe de o parte, si dorinta de investitii profitabile, pe de alta parte, se lovesc de naturala dorinta de castig manifestata de proprietarii de terenuri. Developerii de ansambluri rezidentiale semnaleaza ca, in Bucuresti, terenurile disponibile sunt tot mai rare si mai scumpe. Majoritatea proiectelor imobiliare (rezidentiale, office, retail sau industriale) care se deruleaza in acest moment pe piata au la baza terenuri achizitionate in anii trecuti, la preturi care astazi ne par rezonabile. Insa terenurile recent tranzactionate sau cele ofertate pe piata in prezent vor impune si scumpirea noilor proiecte imobiliare, iar piata va asimila tot mai greu asemenea mariri.
Oferta acuala a Capitalei este scumpa, iar in zonele centrale si semicentrale - zgarcita. In interiorul orasului aceasta este dominata de parcele mici, de 1.000-5.000 mp, iar pe fostele platforme industriale - 10.000-50.000 mp.

www.sfin.ro