Cum recunosti cel mai repede o companie “cu staif”? Poate ca termenul este putin demodat, deoarece il descria pe gentlemanul de acum 70-80 de ani, care arata intotdeauna impecabil, lucra in “buricul targului” si frecventa localurile cele mai selecte.

La fel de bine insa, o firma bucuresteana care prospera in anii nostri prin servicii financiare, juridice sau de consultanta tine sa-si afiseze clasa printr-un sediu la fel de select si impecabil: pe scurt, “clasa A”! Nimic mai simplu, in aparenta, dar tot mai complicat in Bucuresti...

Facand o clasificare a cladirilor de birouri se constata ca un imobil pentru birouri de clasa A trebuie sa aiba o locatie ‘prime’, adica sa aiba o amplasare cu o vizibilitate foarte buna pe un bulevard important, cu mare circulatie rutiera; sa aiba o suprafata pe nivel de peste 1.000 mp si sa fie dotat cu amenajari moderne, la nivel occidental.

De oriunde ai privi lucrurile vorbim despre oameni, indiferent ca sunt angajati, manageri sau investitori. Un sediu de birou nou este un lucru esential, asa cum haina il face pe om, imobilul face sediul de birouri...

Cand esti intr-un sediu cu o anumita infatisare, te obliga dintr-o data sa stai mai drept, gesturile sunt mai controlate, limbajul corpului se transforma intr-un limbaj al atitudinii si te influenteaza sa fii mai eficient, sa vii cu placere la serviciu. Deci “staiful” se mentine nealterat.

Doar cu “buricul targului” se mai schimba povestea, deoarece problema acuta a suprafetelor construibile determina periferia bucuresteana sa faca loc tot mai mult cladirilor cu peste 10 etaje, aer conditionat si lifturi exterioare din sticla. Si cu inca un element esential: parcari intinse pentru cele mai noi limuzine.

Una dintre dotarile minime obligatorii ale cladirilor de clasa A o reprezinta parcarile. Bucurestiul ofera foarte putine locuri de parcare. Recent au fost modificate reglementarile de urbanism. Astfel, daca inainte erai obligat ca la 100 mp utili construiti sa asiguri un loc de parcare, reglementarile actuale spun ca la 60 mp trebuie sa existe un loc de parcare.

Va fi foarte greu ca in zonele centrale sau semicentrale ale Bucurestiului sa gasesti suprafete largi pentru amplasarea parcarilor, iar investitorii vor fi nevoiti sa gandeasca parcari subterane pe trei, patru sau chiar cinci nivele. Acest lucru va duce la cresterea costurilor de constructie, deci si a chiriilor.

In urmatorii trei-cinci ani, foarte multe locatii, care astazi sunt considerate ‘prime’, vor fi declasate tocmai din cauza lipsei parcajului corespunzator. In ciuda conditiilor atat de dificile, cererea de spatii pentru birouri este presanta, iar oferta neindestulatoare.

Piata moderna a birourilor din Bucuresti este inca foarte tanara, ea facand primii pasi in anii 1996-1997. Principala caracteristica a pietei ‘office’ este gradul foarte ridicat de ocupare, lipsa spatiilor disponibile in cladirile existente. Daca cererea s-a pastrat in aceeasi parametri in ultimii doi ani, oferta este mult diminuata.

Pentru investitori, calculele economice sunt cele mai graitoare. Daca ne gandim ca in Bucuresti sunt circa 400.000 de oameni care lucreaza in servicii si alocam 10 mp pentru fiecare, inseamna ca orasul ar avea nevoie, numai in materie de birouri, de 4 milioane de metri patrati.

Iar astazi, de fapt pana la sfarsitul anului, Bucurestiul va avea numai 700.000 de metri patrati de birouri clasa A si B. De aceea, foarte multi desfasoara activitati de birou in spatii care nu sunt... birouri! Asta e un mare dezavantaj si inseamna ca cei care lucreaza in apartamente de bloc sau tot felul de spatii improvizate vor trebui candva sa se mute in birouri.

Vorbind despre preturile practicate pe piata ‘office’ diin Bucuresti specialistii constata: “Cladirile de clasa A, considerate de calitate foarte buna, percep chirii cuprinse intre 17 si 20 de euro/mp util. Preturile la clasa B difera in functie de locatie, intre 11 si 15 euro/mp, iar pentru cladirile din zona Pipera preturile ajung la 13 - 14 euro/ mp.

Zona de interes maxim pe piata birourilor este nordul, in special in jurul Pietei Victoriei. Iar in ultimii ani se observa o extindere a pietei ‘office’ mai ales in zonele unde se pot gasi terenuri de dimensiuni suficiente pentru a asigura si locuri de parcare, catre Baneasa, Pipera si catre vest”.

Apreciind ca Pipera este deja un nou pol de dezvoltare al Bucurestiului nu se omite nici potentialul de dezvoltare al celorlalte zone: “Pipera e zona cu dinamica cea mai mare. Eu nu am mai vazut o alta zona in care sa fi crescut atat de multe cladiri interesante, intr-un singur an.

Acolo, insa, avem o problema, care sper ca se va rezolva - problema traficului, a accesului. Nordul e totusi bun, va fi si mai bun dupa ce se vor finaliza aceste lucrari si daca autostrada va trece prin zona, va genera un potential fantastic. Sa nu uitam insa ca grosul cererii este totusi la centru, dar si ca majoritatea firmelor romanesti nu au accesat inca astfel de sedii.

De aceea cred ca si sudul trebuie luat in calcul, pentru ca in urmatorii trei ani vom asista la o lansare intr-acolo”. Indiferent de zona, expertii imobiliari sunt unanim de acord ca implicarea edililor bucuresteni in dezvoltarea economica este departe de a fi multumitoare.

La nivelul actual al chiriilor, pe angajator il costa - pe langa salariu! - aproape 200 de euro lunar numai chiria pentru cei 10 mp in care trebuie sa munceasca fiecare salariat. Daca la acest cost il mai adaugam si pe cel al timpului pierdut din cauza retelelor necorespunzatoare de transport, vedem ca avem o mare problema economica.

Dezvoltarea pietei birourilor va avea si consecinte inca insuficient explorate. Consultantii apreciaza ca: “Piata se dezvolta datorita faptului ca cererea venita din partea companiilor care doresc sa inchirieze se mentine la cote ridicate si asa se va mentine si in urmatorii ani.

Interesul investitorilor este mare, numai ca, pentru moment, stocul este destul de limitat. E greu de crezut ca in Bucuresti, in urmatorii ani, vor exista zone dedicate in exclusivitate birourilor, fara sa apara dorinta managerilor si salariatilor de a nu pierde mult timp pe drum, deci apare necesitatea de locuinte de calitate in preajma birourilor si a unor spatii comerciale”.

Si in materie de birouri va exista intotdeauna ‘prime location’ si totul va fi structurat piramidal: cei care sunt eficienti, care au ‘staif’, vor putea sa plateasca mai mult, iar cei cu venituri mai mici se vor orienta catre zone mai putin centrale.

In viitor, eu cred ca vom avea o salba de zone policentrice ierarhizate, centrul va ramane centru, unde vor fi bancherii si piata de capital, iar catre prima centura, respectiv catre a doua centura, vom avea salbe de zone policentrice.

www.imobiliare.ro