Parafarea contractului de construire nu-i garanteaza cumparatorului unui apartament in stadiul de proiect ca va avea, in cele din urma, o locuinta

Recenta criza declansata de cererea de faliment a constructorului Yapitek, implicat in realizarea complexului Planorama, cu peste 1.000 de apartamente, ii nelinisteste pe cumparatorii de apartamente si vile noi aflate in stadiul de proiect. Avocatii specializati in contracte imobiliare sustin ca exista intr-adevar motive de ingrijorare, piata actuala fiind clar orientata in favoarea vanzatorilor.


Cele mai multe probleme apar din lipsa de experienta a clientilor, care nu-si cunosc drepturile si nici nu stiu sa ceara clauze speciale pentru a se proteja.

De asemenea, exista si o presiune exercitata de vanzatori, care refuza sa treaca in contract clauze de acest gen, incurajati de cererea mare de pe piata. Astfel, ei pot refuza un client avizat, stiind ca in spatele lui mai sunt inca doi clienti „creduli” sau care isi asuma acest risc de dragul profitului viitor.

Clientii citesc rar contractele

Cele mai multe probleme sesizate de clienti la Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor (ANPC) privesc nerespectarea termenelor de livrare a locuintelor, facturarea unor preturi mai mari decat cele prevazute in contract, lipsa utilitatilor si, sporadic, deficiente de calitate a lucrarilor.

Cazurile semnalate sunt deocamdata putine si se rezolva pe cale amiabila, dupa o discutie arbitrata de ANPC, potrivit unei surse din agentie. „Recomandam clientilor sa citeasca foarte atent contractul inainte de a-l semna si sa ne semnaleze clauzele abuzive”, declara Robert Hart, ofiter de presa la aceasta institutie.

Pentru a preveni un conflict ulterior si pentru a avea cat mai multe argumente in fata vanzatorului este bine ca, in contract, sa fie trecute negru pe alb penalizari in cazul intarzierii lucrarilor - cu un cuantum precis, pe zi, sa fie trecut pretul total, o clauza cu obligatia constructorului de a realiza racorduri la utilitati. Protectia impotriva falimentului firmei este cel mai greu de realizat si reprezinta cel mai mare pericol.

„Din experienta mea, nu am intalnit cazuri in care investitorii sa ofere vreo garantie speciala cumparatorilor. Cererea pentru achizitia unor astfel de bunuri este extrem de ridicata, astfel ca investitorii nu sunt presati sa dea curs unei astfel de solicitari”, declara Gabriel Valentin Udrea, avocat specializat pe Dreptul Proprietatii.

„Desi este titularul dreptului de a cumpara bunul ce se va realiza, in baza antecontractului de vanzare-cumparare incheiat cu investitorul, in practica, intreaga investitie este, de cele mai multe ori, integral ipotecata in favoarea bancii finantatoare.

In aceste conditii, banca va avea un drept prioritar de a-si recupera banii din valorificarea bunurilor ipotecate, in timp ce cumparatorul este doar un creditor obisnuit, care va primi eventual doar ceea ce ramane dupa acoperirea creditorilor cu rang preferential”, completeaza avocatul Valentin Udrea.

Altfel spus, cumparatorii de apartamente sunt ultimii care isi recupereaza paguba si, oricum, cei care trag cele mai grele ponoase. In cel mai fericit caz, mai trebuie sa scoata din buzunar alti bani pentru finalizarea locuintei.

PERICOLE

1. Termenul de finalizare a lucrarilor si data de receptie sa nu fie respectate

2. Costuri ascunse - unele contracte folosesc modalitati neortodoxe de exprimare a pretului final; trebuie verificate in contract preturile si ceea ce ele exprima - cu TVA sau nu, suprafata construita ori suprafata utila, cu sau fara terase, cu sau fara garaje etc.

3. Sa nu existe racorduri la retele de utilitati in momentul receptiei locuintei

4. Calitatea lucrarilor sa lase de dorit

5. Constructorul sau investitorul sa dea faliment

RECOMANDAREA SPECIALISTULUI

„Cumparatorul poate solicita garantii pentru respectarea obligatiilor”

Exista mai multe precautii pe care orice cumparator al unor bunuri viitoare sau in curs de realizare ar fi recomandabil sa si le ia pentru a evita pe cat posibil riscurile care ar putea aparea in astfel de proiecte:

Este esentiala, in primul rand, verificarea de la bun inceput a situatiei juridice a terenului pe care se construieste, a existentei unei autorizatii de construire valabile pentru proiectul prezentat, precum si a existentei unui contract de antrepriza.

Este de asemenea recomandabila negocierea cu atentie a clauzelor din antecontractul de vanzare-cumparare pentru eliminarea unor eventuale clauze oneroase (ex. specificatiile tehnice ale proiectului trebuie clar definite, trebuie stabilit un mecanism clar de remediere a unor eventuale defecte ale bunului ce se vinde etc.).

Pentru ipoteza aparitiei unor probleme care impiedica finalizarea lucrarilor de construire, conform celor stabilite prin antecontract (ex. incapacitate de plati etc.), trebuie precizat ca pozitia cumparatorului nu este una avantajoasa.

Teoretic, exista modalitati de neutralizare a unui astfel de risc. Astfel, cumparatorul poate solicita investitorului oferirea de garantii pentru respectarea obligatiilor sale contractuale, care sa permita recuperarea sumelor avansate de cumparator in baza antecontractului de vanzare-cumparare in cazul in care investitorul nu-si respecta angajamentele (cea mai avantajoasa din acest punct de vedere fiind scrisoarea de garantie bancara la simpla cerere).

O a doua precautie care, daca nu elimina total, macar poate reduce expunerea financiara legata de un astfel de risc, ar fi aceea de diminuare a avansului platit de cumparator in baza antecontractului.

Chiar daca nici acest instrument nu ofera o acoperire completa impotriva acestor riscuri, macar asigura un minimum de control asupra executarii obligatiilor contractuale ale investitorului si adaptarea corespunzatoare a expunerii financiare a cumparatorului.

www.evz.ro