In ultimii 17 ani, agenda primarilor bucuresteni a fost aproape neschimbata: s-a investit in strazi, dar nu si in largiri sau extinderi; s-au pompat bani in curatenie, dar numai in locurile expuse; s-au cheltuit sume pentru modernizarea parcului de transport public, dar numai pe traseele centrale. Periferia a fost uitata.

Asa ca, de cativa ani, o naluca umbla prin Bucuresti - naluca zonei metropolitane. Bucurestiul este una dintre cele mai inghesuite capitale ale Europei. La o densitate a populatiei de peste 9.000 persoane/kmp, capitala Romaniei este mult mai aglomerata decat celelalte capitale din Europa Centrala si de Est - Praga, Varsovia, Budapesta, Viena, Kiev (exceptand Moscova) -, depasind la gradul de „imbulzeala” metropole precum Madrid, Lisabona, Londra sau Amsterdam.

Adevarata „babilonie” este insa in sectoarele 2 si 3 ale Capitalei, unde numarul locuitorilor depaseste 11.000 persoane/kmp. In acest sens, construirea pe verticala, relansata cu succes mai ales in segmentul rezidential, dar si al cladirilor de birouri, nu este in masura sa repare situatia creata. Noi si noi cladiri inalte, deservite de aceeasi retea de strazi, suplimenteaza problemele de trafic si asa destul de mari.

Solutiile au fost prevazute. Dar, din pacate, doar pe hartie. Una dintre acestea, cu miza generala, este dezvoltarea (pe orizontala) a zonei metropolitane a orasului. Mihai Plaesu, consultant senior DTZ Echinox, sustine insa ca Zona Metropolitana Bucuresti (ZMB) este un proiect cu importanta mai degraba politica si administrativa, fara influenta in ceea ce priveste evolutia segmentelor pietei imobiliare.

Frumos, dar ireal

Teoretic, zona de influenta a orasului, vizata si de Primaria Capitalei, cuprinde 5.000 kmp, din care 722 kmp sunt arii urbane, ponderea Bucurestiului fiind de 228 kmp. Zona include 94 de localitati, pe o arie de la Ciolpani si Nuci, in nord, pana la Dunare, incluzand orasul Oltenita, in sud. Comuna Vanatorii Mici va fi limita vestica, iar cea estica - Nicolae Balcescu.

Practic, suprafata ZMB cuprinde judetul Ilfov si localitati din Giurgiu, Calarasi, Ialomita si Dambovita. Planul prevede infiintarea a opt parcuri regionale, constituite in jurul unor poli urbani importanti ai zonei: Snagov, Gradistea, Branesti, Budesti, Comana, Mihailesti, Bolintin si Buftea.

Totodata, in jurul municipiului Bucuresti se prevede crearea asa-numitei centuri verde-galbene a orasului, care va veghea asupra integritatii cadrului natural, in paralel cu asigurarea unei activitati agricole necesare Capitalei. Aceste zone vor fi protejate.

Vor exista comune al caror intravilan nu va mai putea fi extins sau va fi foarte restrictiv. Si pentru ca fondurile ce pot fi atrase sunt acordate pentru proiecte mari, vizand infrastructura pe teritorii intinse, Primaria Capitalei a propus administratiilor locale din zona o participare la eforturile de atragere a investitiilor si la beneficiile ce decurg din acestea.

Evident ca punctele de vedere difera. Unele localitati refuza sa adere la aceasta himera urbana. Spre e-xemplu, primarul orasului Voluntari, Costel Pandele, este unul dintre edilii din ZMB care spune ca n-are nevoie de aceasta suprastructura. „Nu mai vrem sa asteptam la nesfarsit punerea in practica a planurilor comune de dezvoltare.

Orasul nostru are suficiente resurse sa se dezvolte singur”, declara Pandele in cadrul unei conferinte organizate pe tema dezvoltarii zonei de nord a Capitalei.

Urat si in glie

Analistii pietei imobiliare au serioase indoieli in privinta capacitatii organizatorice a autoritatilor. Experienta ultimilor 17 ani a adus un nivel scazut de incredere in reusita proiectelor de dezvoltare anuntate de primarii sau de Guvern, iar developerii privati nu-si pot permite sa astepte in stand-by ani in sir punerea in practica a tuturor promisiunilor.

„Nu credem ca o zona metropolitana extinsa pana la Dunare, de dimensiunea unui judet, este in masura sa influenteze mai mult decat in mod indirect piata imobiliara. Pentru a se afirma ca realizarea ZMB in ultima forma propusa ar influenta piata imobiliara ar trebui sa se poata prognoza o oarecare cerere, de exemplu, pentru spatii de birouri in Oltenita sau complexuri rezidentiale la Peris si Fundulea, ceea ce este evident absurd”, declara Mihai Plaesu, DTZ Echinox.

Infrastructura proasta este principala problema a Capitalei, iar acest fapt, mai devreme sau mai tarziu, va lovi investitiile imobiliare realizate sau planuite. Astfel, accesul devine din ce in ce mai greoi in unele zone, la aceasta aducandu-si contributia subdimensionarea strazilor, cvasi-inexistenta transportului public (mai ales in zonele de intensa dezvoltare), lipsa unor solutii de parcare etc.

In plus, in afara problemelor de circulatie, retelele de servicii urbane sunt si ele subdimensionate, mai ales canalizarea si reteaua electrica. Aici face diferenta implicarea actorilor privati. Astfel, daca retelele de date si fibra optica furnizate de investitorii privati pot ajunge, practic, in orice punct al Bucurestiului, utilitatile primare furnizate de autoritati intampina dificultati.

In plus, legislatia romaneasca nu doar ca nu ofera facilitati fiscale developerilor care investesc in infrastructura, ca in alte tari europene, dar chiar le interzice acestora sa intervina pe domeniul public pentru a o imbunatati.

Sistemul legislativ actual, nemodificat in ultimii 10 ani, ii obliga pe investitori sa configureze retelele de infrastructura conform PUZ pe terenurile proprietate privata, pe costul lor, dupa care sunt obligati sa le doneze primariei.

In ceea ce priveste ZMB, analistii imobiliari sustin ca exista un risc ca dezvoltarea imobiliara din comunele limitrofe sa scape de sub control. In majoritatea acestor locatii, dezvoltarile imobiliare s-au mentinut pana acum in limitele bunului-simt, nu au fost amestecate vile cu blocuri de apartamente sau cu alte functiuni, precum depozite sau ateliere de productie, sustine Mihai Plaesu.

Totusi, exista exceptii notabile cum ar fi cartierul Pipera din orasul Voluntari, unde unii developeri au inceput sa construiasca imobile inalte (chiar pana la 10 etaje) intr-o zona pana acum preponderent de case.

Presiunea pretului terenurilor explica noua tendinta care maximizeaza coeficientul de utilizare a suprafetelor de teren, insa pe termen mediu aceste dezvoltari vor avea un efect negativ, prin aglomerarea excesiva a rutei Soseaua Petricani - Soseaua Bucuresti-Nord - Soseaua Pipera-Tunari, precum si a rutelor adiacente - Soseaua Pipera, Bulevardul Dimitrie Pompei si Strada Fabrica de Glucoza -, o zona care era considerata ca beneficiind de acces facil.

Toate noile dezvoltari de spatii de birouri, depozitare si show-room in zona Pipera au anticipat viitoarea conectare a zonei cu autostrada A3 Bucuresti-Brasov. Insa la modul in care evolueaza constructia acesteia, imbunatatirile din zona, respectiv soselele noi si largirea celor existente, sensuri giratorii, semafoare etc., vor mai avea ani buni de asteptat.

Daca primaria Bucurestiului nu va demara lucrarile inainte de conectarea zonei cu A3, foarte curand pe aceasta ruta traficul va fi complet sufocat.

Ce va schimba zona metropolitana? Nu prea multe

Birouri

- Zonele de extindere a pietei de office building vor fi in continuare catre nord (DN 1-Baneasa si Pipera) si vest; - Dezvoltari de mare anvergura se asteapta in perimetrul Calea Floreasca-Barbu Vacarescu, zona care va deveni de top in urmatorii doi-trei ani.

Spatii comerciale

- Pentru magazine, cele mai preferate locatii vor ramane cele de pe marile artere de circulatie; - Pentru shopping mall-uri, zonele cu o mare densitate a populatiei; - Pentru retail park-uri (centrele comerciale tip big-box), pe soselele principale si cele de iesire din oras, in apropierea liniei de centura.

Spatii industriale

- Locatiile bune vor fi cele cu acces la autostrazile existente si la cele care urmeaza sa fie realizate; - O alta locatie de succes va fi linia de centura sau viitoarea autostrada de centura.

www.sfin.ro