Mansardarea este, fara indoiala, o alternativa pe piata imobiliara de astazi, in care cererea de locuinte este tot mai mare, iar pretul terenurilor creste pe zi ce trece, in timp ce, in mod logic, numarul de terenuri destinate constructiilor de locuinte este intr-o dramatica scadere.

Foarte des intalnita in judetul Sibiu si, mai cu seama, in municipiul Sibiu, constructia de mansarde presupune, ca orice alternativa, avantaje si dezavantaje, din punct de vedere juridic.

Incercand, ca de fiecare data, sa venim in sprijinul cititorilor, va vom prezenta in cele ce urmeaza ceea trebuie sa urmariti in situatia in care proprietarii din imobilul in care locuiti se hotarasc sa isi dea acordul pentru constructia unei mansarde.

Ce semnifica, legal, acordul dvs. pentru mansardare?

Toti proprietarii unui imobil tip bloc (imobil cu mai multe apartamente) sunt, in acelasi timp, si proprietari, intr-un procent direct proportional cu suprafata apartamentului pe care il detin in proprietate, pentru spatiile comune aferente imobilului respectiv.

Aceste spatii comune sunt, de fapt, casa scarilor, uscatoria, pivnita, zidurile comune, casa liftului si acoperisul imobilului, adica tot ceea ce excede spatiilor cu destinatie de apartament. Astfel, acordul proprietarilor presupune cedarea dreptului de proprietate pentru acoperisul imobilului, in scopul construirii de catre o societate comerciala sau chiar de catre o persoana fizica a unor noi spatii cu destinatie de locuit, intitulate mansarde.

Indiferent daca proprietarii imobilului sunt sau nu constituiti sub forma unei asociatii de proprietari, pentru a se putea proceda la mansardare este necesar ca toti proprietarii sa isi dea acordul in ceea ce priveste cedarea dreptului de proprietate pentru acoperisul imobilului.

In situatia in care majoritatea dintre proprietari si-au dat acordul pentru mansardare, iar unul sau cativa proprietari refuza sa isi dea, la randul lor, acest acord, exercitand astfel un abuz de drept, cei care refuza pot fi actionati in instanta. In acest caz, hotararea instantei va tine loc de acordul lor.

Ce trebuie sa stiti cand aveti o oferta de mansardare?

Avand in vedere faptul ca, in practica, societatea noastra a intalnit numeroase cazuri in care au existat neintelegeri cu privire la termenii juridici inserati intr-un asemenea contract, va sfatuim ca in cazul in care sunteti decisi sa cedati proprietatea acoperisului imobilului in scopul mansardarii, sa apelati la un avocat care sa va ofere consultanta in ceea ce priveste continutul si clauzele contractului.

Nici agentul imobiliar, nici notarul public (care poate sa va dea lamuriri doar in ceea ce priveste forma contractului) si nicio alta persoana nu este calificat sa va dea lamuririle necesare si in avantajul dvs.
Astfel, orice oferta venita din partea unui constructor suporta modificari cu privire la prestatiile pe care constructorul se obliga sa le execute.

Chiar daca singura dvs. obligatie este de a ceda proprietatea pentru plafonul imobilului in care detineti in proprietate un apartament, trebuie sa stiti ca, prin acord, dvs. cedati, practic, constructorului “un teren” pentru a se edifica o noua constructie.

Daca acel constructor ar trebui sa cumpere un teren, de o suprafata identica, el va fi nevoit sa achite un pret care nu este derizoriu. De aceea, pretentiile dvs. trebuie sa fie direct proportionale cu spatiul pe care il cedati, dar si cu locul in care se situeaza imobilul si cu orice alte imprejurari care va sunt favorabile. De aceea, sfatul nostru este sa nu va grabiti sa incheiati contractul si sa negociati, in avantajul dvs., cat mai mult posibil.

Ce este si ce nu este negociabil?

Ca in orice contract, exista unele clauze care nu pot lipsi si clauze care pot fi negociate. Un aspect peste care nu se poate trece cu vederea este ca mansardarile trebuie sa respecte Planul Urbanistic General, Planurile Urbanistice Zonale si Planurile Urbanistice de Detaliu din zona. Constructorul trebuie sa aiba, in ceea ce priveste Inspectia in Constructii, toate autorizatiile necesare pentru inceperea lucrarilor.

Fara acestea, nu se poate proceda la inceperea lucrarilor de mansardare. Daca va veti da, de principiu, acordul inainte de indeplinirea acestor formalitati, riscul este ca in cazul unui accident sunteti oarecum partasi, „complici”. Oricat de mult va doriti ca lucrarile sa inceapa, peste aceste aspecte nu va sfatuim sub nicio forma sa treceti.

In ceea ce priveste clauzele care pot fi negociate, acestea pot varia si, asa cum am aniticipat, ele tin in principal de abilitatile negociatorului. Ele presupun, cu titlul de exemplu, izolarea termica totala a imobilului, montarea de usi de termopan la intrarea in imobil, sume de bani pentru toti proprietarii sau doar pentru cei de la ultimul etaj, schimbarea bransamentului de apa rece etc.

Important in acest sens, pentru a nu lasa loc interpretarii legale, este ca atat lucrarile, conditiile in care sa se desfasoare, cat si termenele limita in care doriti sau conveniti impreuna cu constructorul sa se realizeze anumite etape sau prestatii sa fie foarte clare si bine precizate (spre exemplu, ridicarea acoperisului sa se faca in termen de X saptamani sau pana la data de X, lucrarile de zugravit pentru casa scarilor sa se efectueze pana la data de X).

Aceasta pentru ca, in situatia nedorita de a se ajunge ca instanta sa reglementeze juridiceste o clauza contractuala sa nu mai suporte interpretari.

Atentie!

Desi in articolul de fata am amintit mai mult despre „capcanele juridice” in care pot cadea, din neatentie sau nestiinta, proprietarii de apartamente, trebuie precizat ca si pentru ei mansardarea este un avantaj, pentru ca, astfel, cel care doreste sa mansardeze un imobil va realiza pe cheltuiala atat o cosmetizare benefica a imobilului (zugravitul fatadei, montarea de usi termopan), menite sa ofere o imagine placuta unor imobile altadata gri, cat si o imbunatatire a acestuia, prin plusul de valoare si comfort oferit, spre exemplu, de izolarea termica a blocului si chiar „salvarea” apartamentelor de la ultimul nivel, unde, de multe ori sunteti pusi in situatia de a fi proprietari ai unui apartament in care ploaia sau mucegaiul dat de lipsa izolatiei pe plafon isi face oricand simtita prezenta.

www.imobiliare.run.ro