Agenti si consultanti imobiliari, autoritati locale si developeri au cazut de acord ca mai e foarte putin timp pana cand vom vedea ca preturile locuintelor vechi au inceput sa dea inapoi.

Ideea ieftinirii apartamentelor vechi circula pe piata de profil inca de anul trecut, 2006 fiind anuntat atunci ca perioada de inceput a dezumflarii balonului in care s-au ascuns preturile „barlogurilor” din blocurile comuniste.

Analiza „Prezent”, bazata pe datele furnizate de agentiile imobiliare, arata insa ca, pe termen scurt, ieftinirea previzionata a fost ea insasi un balon de sapun. Iar viitorul nu suna nici el atat de bine pe cat spun unii.

In ultima vreme, pe piata imobiliara romaneasca s-au intetit vocile care trambiteaza o spectaculoasa ieftinire a locuintelor din blocurile vechi ale Capitalei. Cei mai optimisti au avansat scaderi de preturi de pana la 50%, iar altii, ceva mai rezervati, au previzionat ieftiniri de aproximativ 15-20%.

In privinta cauzei posibilei relaxari a preturilor, cele doua tabere au cazut de acord: avalansa noilor proiecte rezidentiale care a adus preturi competitive.

Lantul Slabiciunilor

La inceput a fost trecerea brusca de la dolar la euro. A urmat boom-ul creditului ipotecar. Apoi, aparitia, in numar mare, a spatiilor moderne de retail si de petrecere a timpului liber, care au ridicat rating-ul unor zone nu prea bine vazute pana atunci.

Si, in cele din urma, prabusirea monedei europene, care i-a motivat pe proprietarii de apartamente sa-si refaca total calculele, adaugand, desigur, si pierderea provocata de scaderea cursului de schimb. Toate acestea au contribuit la cresterea masiva a preturilor locuintelor din blocurile vechi. Iar scumpirile au venit asemenea unui tavalug, fiind vizibile la intervale de cateva luni.

In ultimii ani, cea mai mare cerere a fost inregistrata pe segmentul garsonierelor si apartamentelor cu doua camere, datorita costurilor de ansamblu mai scazute, respectiv costurile de achizitie si cele de intretinere.

Garsonierele s-au scumpit cu pana la 20%

Analiza „Prezent” arata ca in Bucuresti, spre exemplu, garsonierele din blocurile vechi s-au scumpit cu 5-20%, din noiembrie 2005 si pana acum. Cartierele care si-au trecut in cont cele mai mari majorari de preturi sunt cele de la periferia orasului, singurele care inca mai defilau cu preturi suportabile de veniturile celor mai multi romani.

Reprezentantii celor mai mari companii imobiliare de pe piata, contactati de „Prezent”, admit ca viitorul apartine noilor proiecte, insa resping posibilitatea unei recente si spectaculoase ieftiniri a locuintelor din blocurile ceausiste. Si asta, deoarece traiul intr-un ansamblu rezidential nou nu este usor de suportat de buzunarele romanilor cu venituri medii.

E drept, locuintele cumparate sunt mai spatioase, modern finisate si beneficiaza de un plus de izolare termica si fonica. Insa la costurile locuintei cu pricina, se adauga si altele: locul de parcare (intre 5.000 - 15.000 de euro), boxa, serviciile de paza, precum si cele de curatenie si intretinere a zonelor verzi sau a spatiilor de distractie, accesul la uscatorie etc.

Cu exceptia locului de parcare si al celui de depozitare, toate celelalte servicii inseamna costuri suplimentare lunare, destul de insemnate.

Ieftinirea, realitate doar in urmatorii 10 ani

Asa se face ca apartamentele din noile blocuri-turn nu par a fi o solutie decat pentru o anumita categorie sociala. Apartamentele noi sunt cam cu 40-50% mai scumpe decat cele vechi.

Diferenta este semnificativa. Aceasta inseamna ca cei care nu pot face aceasta diferenta nu vor putea cumpara lucruri noi si se vor orienta in continuare catre cele vechi.

Astfel incat apartamentele vechi nu se vor ieftini decat atunci cand diferenta dintre nou si vechi va fi de maximum 20%, lucru care nu se va realiza mai devreme de 10 ani.

Acesta este motivul pentru care vom avea o piata cu o tenta crescatoare a pre- tului, dar care se va manifesta mai moderat decat in anii trecuti. Practic, scumpirile nu vor mai atinge plafoane ridicate ca in anii trecuti, ci se vor incadra in intervalul 5-10% pe an.

In cele mai sarace cartiere ale Bucurestiului este insa posibil, ca mai devreme de 10 ani, sa se ajunga la o scadere a preturilor: „Odata cu intrarea in UE este posibil, din cauza cresterii preturilor utilitatilor cu mult peste limita de suportabilitate, in special, a pensionarilor si a celor cu venituri foarte mici, sa apara o relocare spre spatii mult mai mici.

In cazul acesta, datorita cresterii numarului de tranzactii, s-ar putea sesiza o scadere a pretului apartamentelor din cartierele mai sarace ale capitalei”, spune Octav Mihailescu, Senior Residential Negotiator CB Richard Ellis.

Centrul ramane piperat

Singurele zone unde sansele de relaxare a preturilor locuintelor vechi sunt aproape nule, sunt cele ultracentrale. In urmatorii ani, se asteapta ca preturile acestora sa continue sa creasca.

Motivul? „In aceste zone, nu exista o concurenta reala a complexelor noi”, este de parere reprezentantul CB Richard Ellis, Octav Mihailescu. Potrivit acestuia, apartamentele din cele mai bine cotate zone al Bucurestiului se pot scumpi, anual, cu 5-10%. Dar nici asa, se pare, ca nu vor duce lipsa de clientela.

„Vor continua sa prezinte interes mai ales pentru cei care acorda o mai mare importanta locatiei decat gradului de finisare si facilitatilor.

De obicei, este vorba de persoane cu venituri substantiale, care pot finanta aducerea acestor locuinte la un standard superior de dotari, pentru a se bucura de toate avantajele pe care le ofera o locatie ultracentrala”, afirma Emilia Mielu, reprezentantul Esop.

Locuintele noi, investitie de viitor

In opinia specialistilor de pe piata de profil, locuintele noi reprezinta o investitie de viitor, mai ales ca, in conditiile integrarii in UE, este previzibila scumpirea mainii de lucru si, implicit, a materialelor de constructie, datorita cresterii preturilor la utilitati.

Totodata, potrivit Silvianei Badea, Senior Consultant in cadrul Colliers International, mentinerea ritmului de crestere a preturilor terenurilor face imposibila construirea unor locuinte mai ieftine de atat. „Pe piata se estimeaza ca, pana in 2008, vor fi date in folosinta intre 6.500 si 9.000 de unitati de locuit.

Numarul proiectelor anuntate creste de la o zi la alta, iar cererea este in continuare mai mare decat oferta, multe dintre aceste locuinte fiind pre-contractate inca din faza de proiect. Achizitionarea unui apartament din stadiul de proiect are un pret mai redus decat atunci cand este finalizat.

Cei care cumpara o asemenea locuinta sunt fie manageri de top, fie investitori care cumpara pentru a revinde ulterior”, explica Emilia Mielu.

Cum vor evolua preturile apartamentelor nou construite?

Vor creste direct proportional cu majorarea preturilor terenurilor, a costului cu mana de lucru si a materialelor de constructii. E greu de prezis cat va fi aceasta crestere, dar putem spune sigur ca trendul este usor ascendent.

La proiectele noi, costul terenului si al constructiei nu permite preturi de vanzare mai mici de 1.000 de euro/mp.
In anii urmatori, pretul locuintelor noi are toate sansele sa creasca, din cauza cresterii preturilor la materialele de constructie, preturile ridicate ale terenurilor, cat si a fortei de munca.

Insa cresterea competitiei si a numarului de dezvoltatori va duce la o echilibrare a preturilor.

„Pe viitor, preturile locuintelor nou construite se vor incadra in tendinta generala de crestere a acestora cu aproximativ 5 - 10% pe an”, Octav Mihailescu, Senior Residential Negotiator, CB Richard Ellis.

www.prezentonline.ro