Preturile pe metru patrat ale terenurilor au crescut, in primele luni de la aderarea Romaniei la UE, cu procente cuprinse intre 10% si 400%, afirma analistii imobiliari. Cu o piata mai matura, Bucurestiul face nota discordanta, cresterile inregistrate aici situandu-se sub cele din provincie.

In ultimii doi ani, Constanta a devenit una dintre destinatiile favorite pentru dezvoltarea de proiecte imobiliare, fapt ce a determinat, odata cu cresterea cererii, si scumpirea accentuata a terenurilor.

In zona Mamaia, de exemplu, exista terenuri pentru care se cer si peste 2.000 de euro pe metrul patrat, majorarea fata de anul trecut fiind, conform agentilor imobiliari, de circa 100%.

Asemanatoare, dar din alte cauze, este situatia din Cluj-Napoca. Lansarea investitiei Nokia a dublat sau chiar triplat, in unele cazuri, preturile terenurilor.

Evident, speculatorii si-au facut imediat aparitia in regiune, si, potrivit autoritatilor locale, in cateva saptamani au fost incheiate contracte de vanzare-cumparare pentru 20 de hectare de teren din Jucu (zona in apropierea careia se va construi parcul Nokia).

Acolo, preturile au crescut de la mai putin de zece euro/mp la 70 de euro langa sosea, 25 de euro in localitate si 15 euro pe dealurile din jurul localitatii.

O tendinta asemanatoare se regaseste in Sibiu. In ultimii doi-trei ani, cererea de terenuri intravilane a fost mult mai mare decat oferta, acest lucru ducand la cresterea pretului cu pana la 400%.

In primul trimestru al acestui an, spatiile din zona centrala si semicentrala s-au vandut cu 250 - 400 euro/mp. Efectul acestor scumpiri se vede in preturile proiectelor imobiliare.

Ce rost are sa mai construiesti cand incidenta unui teren in pretul de constructie poate sa sara de 60%, ba in unele cazuri sa depaseasca 100%? Profitul unui asemenea demers ar fi foarte mic si, in plus, cine ar mai cumpara?

Daca vorbim de costuri de constructie de 600 - 700 euro/mp, la care adaugam un pret al terenului de 700 de euro/mp, devine destul de greu sa dezvolti un proiect vandabil si rentabil.

Bucurestiul se afla la alt nivel

Ceea ce se petrece acum in provincie s-a intamplat, pana anul trecut, si in Capitala, unde preturile au crescut de la un an la altul si de patru-cinci ori.

Acum, tranzactiile cu terenuri in Bucuresti s-au diminuat ca numar, din cauza preturilor prohibitive, dar si a lipsei spatiilor adecvate. Anul acesta, media preturilor a crescut cu aproximativ 50% - 60% fata de anul 2006.

Pentru urmatoarele 12 luni, se previzioneaza o crestere a valorii tranzactiilor cu aproximativ 30% - 40%. In tara, insa, cresterile vor fi mai mai mari, in unele regiuni. Si reprezentantii Eurisko cred ca preturile din Bucuresti, dar si din imprejurimi, vor continua sa creasca in acest an.

Estimarile merg spre un maxim de 10%-15%, pentru terenurile din nord sau centru, respectiv 100%, pentru zonele mai putin dezvoltate. Pentru sud si est se asteapta o crestere mai pronuntata, caci interesul cumparatorilor pentru aceste zone a evoluat intr-o mai mare masura fata de anii precedenti.

In aceste zone, inca mai sunt disponibile terenuri la preturi rezonabile, de 50 – 100 euro/mp. in plus, din cauza aglomerarii din centru si din zona de nord a Capitalei, aceste perimetre sunt „condamnate“ sa sustina dezvoltarea imobiliara.

Rezolvari diverse pentru aceeasi problema

Pentru a micsora gradul de influenta in costuri a terenului si pentru a-si asigura un profit cat mai ridicat, majoritatea dezvoltarilor rezidentiale se fac pe inaltime, blocurile cu peste 10-15 etaje si mai mult de 1.000 de apartamente nemaifiind o noutate.

Din acelasi motiv, au succes si imobilele de birouri, spre deosebire de centrele comerciale (extinse pe orizontala si, astfel, afectate mai mult de pretul terenului) care s-au mutat, treptat, in provincie.

Anul trecut, in Bucuresti, a fost tranzactionata o suprafata totala de teren de circa 500.000 mp (si asta daca se iau in calcul numai suprafetele de peste 10.000 mp).

Cea mai mare tranzactie din acest an are valoarea de 53 milioane de euro si a vizat un teren situat in zona Titan, cu o suprafata de opt hectare.

Acesta a apartinut fostei baze sportive Spartac, iar cumparatorul - o companie irlandeza - intentioneaza sa construiasca patru blocuri de 26 de etaje, in urma unei investitii estimata la circa 120 de milioane euro.

Una dintre cele mai cautate surse de spatii construibile o reprezinta fostele fabrici dezafectate sau obligate sa-si mute activitatile in afara oraselor.

Conform analistilor Regatta, platformele industriale din orase sunt una dintre ultimele solutii de a identifica terenuri pretabile dezvoltarilor imobiliare. Aici exista insa si incoveniente serioase.

In aceasta categorie, as incadra necesitatea unor demolari costistioare. Un alt proces necesar este ecologizarea terenurilor pe care aceste platforme s-au aflat, ceea ce costa intre 100 si 400 de euro/mp, in functie de nivelul de poluare care trebuie remediat.

Sursa: Capital