Piata spatiilor de retail si constructiile de birouri continua sa creasca in contextul aderarii la Uniunea Europeana. Reformele economice si politice vor avea o influenta semnificativa asupra nivelului de siguranta a investitiilor imobiliare. Lipsa spatiilor de nivel european va duce la sporirea investitiilor straine. Dupa Cehia si Polonia, Romania va deveni un obiectiv pentru marii retaileri.

Piata imobiliara romaneasca este inca in dezvoltare. Perioada de tranzitie catre standardele tarilor din Uniunea Europeana nu s-a incheiat si probabil nici nu va lua sfarsit pana la momentul 2007. Totusi, transformarile politice si economice ce caracterizeaza Romania ar putea duce la maturizarea domeniului imobiliar. Cresterea nivelului de transparenta, reducerea somajului si mentinerea inflatiei in limite rezonabile vor influenta pozitiv piata imobiliara.

In urmatorii cativa ani piata romaneasca ar putea deveni mai sigura si mai transparenta, ceea ce va duce la cresterea nivelului investitional, remarca un studiu realizat de Credit Suisse. Trendul descendent al randamentelor si cresterea preturilor vor fi principalele caracteristici ale pietei imobiliare romanesti in 2006.

Randamente mari, spatii putine

Pana acum, piata birourilor si a centrelor comerciale din Romania a oferit investitorilor randamente mari in contextul numarului redus de spatii care sa se ridice la nivelul cerintelor internationale. In 2005, spatiile pentru birouri adunau, in Bucuresti, doar 500.000 de metri patrati, in timp ce 270.000 mp erau ocupati de centre comerciale.
Comparativ cu nivelul european, aceste sume sunt, spune studiul citat, destul de mici. Bucurestiul se afla la jumatatea nivelului din Praga, Varsovia sau Budapesta. In aceste conditii, investitiile in birouri si spatii de retail vor continua sa creasca in urmatorii 2-3 ani. Aceasta tendinta este justificata de cresterea numarului de companii straine care isi doresc un sediu in Capitala.

Birouri mai sofisticate

Concomitent cu expansiunea cererii, firmele care doresc un sediu au inceput sa isi schimbe preferintele, orientandu-se catre birouri mai spatioase si mai bine utilate. Astfel de spatii sunt destul de putine in acest moment, ceea ce duce la cresterea pretului de inchiriere. Deficitul din acest sector nu poate fi acoperit altfel decat prin investitii in construirea de birouri la standardele cerute de piata. Credit Suisse estimeaza ca in 2006 constructiile noi vor reprezenta 20-30% din spatiile existente in acest moment. Volumul constructiilor de birouri va fi absorbit fara probleme de piata.

Cresterea consumului alimenteaza constructia mall-urilor

Segmentul constructiilor de spatii destinate activitatii de retail este si el in crestere. Anul trecut marii retaileri internationali si-au intarit prezenta pe piata romaneasca. Companiile si-au indreptat atentia nu numai catre zona centrala a Bucurestiului, ci si spre suburbii sau orase din provincie. Un exemplu concludent este recent construitul City Mall, situat la iesirea din Capitala. Iulius Group si Carrefour au ales sa construiasca in Timisoara si respectiv Ploiesti. In ciuda cresterii cu 85% a spatiilor comerciale sub forma mall-urilor, Credit Suisse se asteapta la o expansiune a constructiilor de acest tip. Principalul motiv, cresterea ratei de consum in Romania. Datorita randamentelor inca ridicate, investitiile in spatii de retail raman inca profitabile.

Investitii indirecte limitate

"Din pacate, numarul investitiilor indirecte este inca limitat in Romania", precizeaza sursa citata. Cu exceptia a doua fonduri de investitii imobiliare, alte posibilitati nu prea exista. IMMOEST este unul dintre acestea, 20% din portofoliul acesteia fiind localizat pe teritoriul Romaniei. O alta posibilitate de finantare este reprezentata de Impact SA, care isi desfasoara intreaga activitate in tara, dar se axeaza doar pe segmentul constructiilor rezidentiale.

Reglementari precare

Camera de Comert Imobiliar a elaborat deja un proiect de lege in acest domeniu, bazat pe mai multe componente. Un aspect este evidenta parametrilor financiari ai pietei imobiliare, pe baza careia sa se poata face o situatie statistica: cate proprietati s-au vandut, valoarea totala a preturilor, ce caracteristici tehnice au proprietatile vandute, cate apartamente s-au vandut (la parter, la etaj, cu vedere spre est, sud etc.). "Aceasta ar urma sa creeze mai multa transparenta vizavi de partea financiara a pietei imobiliare", ne-a declarat Emil Giurgiu, presedintele CCI.

Un alt aspect care se doreste a fi reglementat este raportul dintre jucatorii de pe piata, respectiv cumparatori, vanzatori, agenti imobiliari. "Am dori sa implementam un set de reguli prin care sa fie evitate situatiile in care una dintre parti sa fie vatamata. Lucru care se intampla tocmai datorita acestei lipse de reguli. Un exemplu: un potential cumparator al unui apartament vine si da un avans. Mai vine cineva si da un avans. Si tot asa. Vanzatorul incaseaza acesti bani de la fiecare. Ei, aceasta libertate de a incasa avansuri am suprimat-o, pentru ca e suprimata si in UE", a completat Emil Giurgiu.

"Go East"

Majoritatea tarilor din Europa Centrala si de Est au avut o tendinta de crestere in ceea ce priveste investitiile imobiliare. Unele studii vorbesc chiar despre o dezvoltare fara precedent in istoria acestei ramuri. Companiile din vest sunt din ce in ce mai prezente pe aceasta piata. In special Praga, Budapesta si Varsovia au cunoscut o dezvoltare extrem de accentuata a pietei imobiliare. Cehia, Ungaria si Polonia au facut progrese considerabile in ceea ce priveste transparenta si legislatia in domeniu. Acest lucru a dus la sporirea investitiilor venite din tarile occidentale. Momentul a trecut insa, privirile indreptandu-se in prezent spre Bulgaria si Romania. Polonia, spre exemplu, are avantajul stabilitatii, in timp ce Romania ofera posibilitati mai mari de crestere, fiind o piata in plina dezvoltare.

Nivelul investitiilor institutionale este, in cazul Bucurestiului, mult mai mare decat in Sofia. In timp ce piata din Bulgaria continua sa fie dominata de investitori autohtoni, Romania pare sa fie mult mai atractiva pentru companiile straine. Aceasta tendinta a avut o influenta negativa asupra randamentelor obtinute in Romania. Ca o concluzie, studiul realizat de Credit Suisse are un titlu sugestiv: "GO East".

Complex de 30 milioane euro in Brasov

Constructia unui ansamblu rezidential va incepe in acest an in apropiere de Brasov, cu o suprafata totala de aproximativ 25.000 de metri patrati, valoarea investitiei fiind estimata la circa 30 de milioane de euro, a declarat directorul general al firmei imobiliare. "Complexul Drumul Poienii va avea 15 vile de lux si va fi construit langa drumul spre Poiana Brasov. Am obtinut deja toate autorizatiile necesare, lucrarile la utilitati si drumurile de acces urmand sa inceapa in luna iunie a acestui an", a adaugat dansul. Vilele vor avea o structura de tip parter, etaj si mansarda, iar suprafetele utile vor varia intre 300 si 470 de metri patrati.

De asemenea, fiecare casa va dispune de piscina si 4-5 locuri de parcare. In cadrul complexului vor fi amenajate mai multe terenuri de sport, vestiare, saune si sali de forta. Pretul unei case va fi cuprins intre 300.000 si 500.000 de euro, in functie de finisajele solicitate de client, la care se adauga valoarea terenului si TVA, a mai spus reprezentantul companiei de imobiliare. Viitorii clienti isi vor putea construi locuintele la comanda, dupa propriul proiect.

Grawe a cumparat o cladire de birouri in Bucuresti

Compania de asigurari Grawe a achizitionat de la societatea italiana Eitel o cladire de birouri aflata in constructie in zona centrala a municipiului Bucuresti, tranzactie estimata de surse din piata la o valoare cuprinsa intre 6,7 milioane euro si 7,8 milioane euro.
Cladirea situata pe strada Vulturilor din apropierea Pietei Unirii va fi finalizata in al doilea trimestru al anului 2006 si va avea 11 niveluri, cu o suprafata utila de 5.200 de metri patrati, a anuntat, marti agentul exclusiv al proiectului, fara a dezvalui valoarea tranzactiei. Surse din piata imobiliara au declarat agentiei Mediafax ca suma platita de Grawe are o valoare cuprinsa intre 6,7 si 7,8 milioane euro. Grawe va ocupa birouri insumand 1.000 de metri patrati si va inchiria restul suprafetelor.

"Piata imobiliara romaneasca are un potential de dezvoltare foarte bun si promite randamente investitionale peste medie, in ciuda riscurilor mai ridicate comparativ cu statele vest-europene. Dupa un studiu amanuntit, am decis ca rentabilitatea unui business center in Bucuresti este buna, asa ca am finalizat tranzactia cu Eitel", a declarat, in comunicatul de presa, Josef Praschinger, managerul Departamentului de Real Estate al Grawe Investment.

Lucrarile de constructie sunt efectuate de compania Marcora, subsidiara de pe piata romaneasca a companiei italiene cu acelasi nume.

Grupul austriac Grawe, cu activitati in Europa Centrala si de Est, este prezent pe piata romaneasca a asigurarilor din octombrie 2000, practicand exclusiv asigurari de viata. Grupul austriac detine 99,88% din actiunile companiei romanesti.


Serban Buscu - Curierul National