Concurenta incepe sa se manifeste pe piata imobiliara. Pana in urma cu un an, persoanele cu venituri medii care doreau sa-si cumpere o locuinta aveau o singura varianta: un apartament intr-un bloc vechi. In numai un an de zile situatia s-a schimbat radical. Investitorii din domeniul imobiliar s-au orientat catre construirea de blocuri noi.

Apartamentele noi se vand la preturi apropiate de cele ale apartamentelor second-hand. Nu este greu de intuit de ce s-au orientat catre astfel de investitii: terenurile din intravilan s-au scumpit, iar cresterea salariilor a facut ca investitiile in astfel de imobile sa garanteze o cerere foarte mare.

De asemenea, in cazul in care s-ar fi optat pentru construirea de vile, pretul terenului ar fi facut ca acestea sa fie foarte scumpe. Chiar daca la prima vederea alegerea pare simpla, trebuie totusi ca achizitionarea locuintei sa se realizeze dupa o analiza atenta, deoarece si apartamentele in blocuri vechi au atuurile lor.

Investitii masive

Pentru acest an, conform unui raport Colliers, sunt programate sa inceapa lucrarile la 13 proiecte, care vor fi finalizate pana in 2008 si vor aduce pe piata peste 6.000 de unitati locative. „In plus, exista zvonuri legate de un numar mare de proiecte care sunt planificate pentru a fi construite in aceeasi perioada.

Daca aceste proiecte vor fi livrate, ar adauga peste 5.000 de unitati (bazat pe informatia disponibila in momentul de fata) in zone precum Basarabia, Titan, Vacaresti, Splaiul Unirii, Carol“, se arata in acest raport. Astfel, in doar doi ani, pe piata imobiliara din Bucuresti vor intra peste 11.000 de apartamente in blocuri noi la preturi care pornesc de la 1.000 de euro/metru patrat.

Ce ofera

Principalul atu al acestei categorii de apartamente il reprezinta varsta cladirii. Pe de alta parte, aceste apartamente ofera spatii generoase. De exemplu, apartamentele cu doua camere au suprafata utila de 60-70 mp, in vreme ce apartamentele cu trei camere ajung la o suprafata utila de 80-85 mp.

Spectaculoasa este oferta dezvoltatorilor in ceea ce priveste apartamentele cu patru camere: exista proiecte care propun chiar locuinte cu o suprafata utila de 150 de metri patrati.

Pe de alta parte, aceste apartamente se afla amplasate in cartiere rezidentiale deja cunoscute, nu in zone izolate, ceea ce le transforma intr-o concurenta seriosa pentru apartamentele din acea zona, in conditiile in care cei interesati se pot muta intr-o locuinta noua, fara a parasi cartierul.

Plus la finisaje

Pe de alta parte, cei care le achizitioneaza nu vor avea alceva de facut decat sa se mute in noile case. Acestea beneficiaza de finisaje de calitate medie, iar unii dintre cei care ofera astfel de locuinte pluseaza si includ in pret bucatariile complet utilate.

Pe de alta parte, in majoritatea dezvoltarilor rezidentiale de acest tip se asigura sala de fitness, un centru comercial, in multe dintre ele chiar gradinita si piscina, iar in unele cazuri in pret este inclusa si parcarea. Principalul impediment pentru cei interesati in cumpararea unor astfel de apartamente este pretul.

Astfel, daca luam in considerare un pret de 1.000 de euro, fara TVA, pentru un metru patrat util, rezulta ca un apartament cu doua camere costa intre 71.400 si 83.300, unul cu trei camere ajunge la 95.200-101.150, iar unul cu patru camere, pentru care nu vom lua ca reper suprafata de mai sus, ci una de 100 mp utili, va costa 119.000.

Pret ceva mai mare decat in cazul unui apartament intr-un bloc vechi, care insa este coperit de calitatea investitiei. Totusi, in cazul obtinerii unui credit bancar, aceste sume vor fi un impediment pentru cei care nu au venituri chiar asa de mari.

Discount pentru proiect

Pretul poate fi mai mic in cazul in care apartamentul este achizitionat inainte de finalizarea cladirii. „Costul unui apartament variaza in functie de starea cladirii; daca este inca in stadiul de plan sau constructie, apartamentul este vandut pentru un pret mai mic decat cel care ar fi cerut pentru apartamentul finalizat, predat la cheie.

Diferenta poate ajunge chiar pana la 30%“, spun specialistii Colliers. Acestia considera ca acest tip de proiecte se bucura de interes din partea tinerilor profesionisti, cu varste intre 35 si 40 de ani, care lucreaza in cadrul unor companii multinationale sau locale si care au propria afacere.

Cererea este mare in conditiile in care majoritatea proiectelor se vand inca din stadiul de proiect. Astfel, proiectul Central Park, care este prevazut a se finaliza in septembrie 2007, a fost foarte cautat: in martie 2006 erau deja vandute 70% dintre locuintele disponibile.

Un alt exemplu este cartierul Jupiter care se construieste in zona Berceni. „Chiar daca nu a fost terminat, un bloc a fost vindut in proportie de 90%, un al doilea imobil, la a carui fundatie se lucreaza, a fost cumparat in proportie de 35%, iar cel de-al treilea, la care nici nu au inceput lucrarile, a fost vindut in proportie de 15%“, spunea Catalin Pirvu, consilier vinzari, la cel mai recent tirg imobiliar.

Alternativa ieftina

Blocurile vechi reprezinta varianta optima pentru persoanele ale caror venituri nu sunt suficiente pentru contractarea unui credit ipotecar asa de mare, ca in cazul apartamentelor noi. De asemenea, exista si persoane care nu doresc sa solicite un credit pentru 25 sau 30 de ani, dar si altele care nu vor sa imprumute o suma mare.

Acestea cer apartamentele vechi, mai mici, dar si mai ieftine. In cazul acestora, la capitolul avantaje putem trece faptul ca acestea sunt amplasate in zone prin care deja trec mijloace de transport in comun, unde exista gradinita, piata sau spital.

Pe de alta parte, proprietarul decide, in momentul in care incep lucrarile de renovare (daca este cazul), ce materiale foloseste pentru instalatii si finisaje. Nu in ultimul rind, trebuie luat in considerare pretul.

Un apartament cu doua camere in Berceni costa 48-50.000 de euro, unul cu trei camere ajunge la 52.000-60.000, in vreme ce un apartament cu patru camere este scos la vinzare pentru 65.000-75.000 de euro. Sint preturi medii, valabile pentru imobilele amplasate in zone civilizate si fara finisaje de data recenta.

Cladire veche

Principalul inconvenient in cazul acestora este virsta cladirii. Astfel, deoarece cladirea este veche, sint necesare operatiuni precum inlocuirea timplariei sau izolarea termica. Pe de alta parte, este indicata si inlocuirea instalatiilor invechite. Evident, nu se poate trece peste capitolul spatiu.

Apartamentele situate in blocurile vechi sufera la acest capitol, astfel ca de multe ori se apeleaza la desfiintarea unor pereti sau debarale pentru a se cistiga spatiu. Acest lucru nu este insa intotdeauna posibil. „Dezavantajul la apartamentele vechi este ca exista foarte putine posibilitati de a modifica impartirea, care nu e foarte generoasa.

In cazul in care blocul este vechi este foarte posibil ca toti peretii sa fie in structura de rezistenta si sa nu poata fi darimati“, spune Liviu Ureche, Certified International Property Specialist.

Ce va face pretul?

Specialistii se asteapta ca aceasta concurenta sa se faca simtita in preturile apartamentelor vechi. Specialistii Colliers apreciaza ca preturile apartamentelor in cladirile vechi, desi au stagnat pentru o perioada, sunt inca foarte ridicate in raport cu calitatea oferita de acestea.

Agentii imobiliari considera ca aparitia acestor apartamente va influenta piata imobiliara. Astfel, se considera ca preturile apartamentelor vechi vor scadea. „Sunt foarte multe proiecte care se vor finaliza anul viitor. Ne asteptam la o scadere a preturilor in cazul apartamentelor din blocurile vechi.

In ceea ce priveste apartamentele in blocuri noi, consider ca scumpiri pe segmentul acesta nu vom avea decat daca se vor scumpi materialele de constructii. Pretul va depinde de zona, de finisaje si de suprafata“, spune Liviu Ureche. Totusi, pentru ca acest lucru sa se intample, este nevoie de o oferta mult mai consistenta.

Apartamentele din blocuri vechi – paradox imobiliar romanesc

City Center, West Park, Planorama, Jupiter, Titan, Sema Parc, Anchor, Asmita Gardens. Lista continua si se pare ca nisa de pe acest segment este completata si de iminenta iesire din Bucuresti a gigantilor industriali care coloreaza in mod nefiresc harta Capitalei.

Redarea spatiilor afectate de mamutii industriali comunisti unor proiecte rezidentiale va regla echilibrul arhitectural si estetic al unui oras in plina dezvoltare. Faptul ca in Bucuresti nu a existat decat o timida incercare a developerilor pe acest segment al pietei imobiliare a facut ca, pe fondul unei cereri existente, oferta sa fie insuficienta.

Acest fapt a avut drept consecinta cresterea preturilor apartamentelor din blocurile vechi la valori care depasesc uneori pretul unei case noi dintr-un ansamblu rezidential. Si asta in conditiile in care confortul oferit de o casa depaseste cu mult spatiul limitat oferit de tiparele unui apartament.

Boom-ul anului 2003 pe acest segment a fost pe deplin justificat. Am avut pentru prima oara o radiografie a cererii pe acest segment. Dar debutul creditului ipotecar a dezvaluit si o limita a puterii de cumparare. Am asistat atunci la dublarea preturilor apartamentelor de la periferie.

Observatiile analistilor subliniau atunci limita de aplicabilitate ca barem la un credit ipotecar in functie de veniturile timidei clase de mijloc. Pentru ca, pana la urma, totul se reduce la puterea de cumparare, indiferent de nivelul cererii.

Atipic insa, am asistat la aceeasi crestere la apartamentele din blocurile vechi ale zonei centrale, care in mod normal n-ar fi trebuit sa respecte acelasi procent de crestere. Daca la apartamentele de la periferie capital a fost creditul imobiliar, in cazul apartamentelor din zona centrala am asistat la o incercare de aliniere a procentelor de crestere care n-a avut nici o baza de argumentare.

Poate doar zona. Parerile colegilor din breasla imobiliara sint unanime. Preturile apartamentelor din blocurile vechi vor scadea. Acest lucru nu se va intimpla brusc. Dar cine mai spera ca cel mai bun pret pe care-l poate obtine pe un apartament va fi in momentul aderarii Romaniei la Uniunea Europeana se insala.

Din studiile de caz ale tarilor care s-au integrat inaintea noastra, analizele arata o stabilizare a pietei si pe unele segmente chiar scaderi ale preturilor. Cu cat se va exagera mai mult pana la momentul aderarii, cu atat scaderea va fi mai brusca si mai mare pe acest segment.

1.100 de apartamente

Complexul rezidential Planorama, a carui inaugurare a avut loc saptamana trecuta, va fi compus din patru cladiri turn, alcatuite din doua subsoluri, parter si 15 etaje. In total, proiectul Planorama este prevazut sa ofere 1.104 locuinte, care sa adaposteasca peste 2.000 de persoane.

Lucrarile de construire la primul bloc au debutat la inceputul acestui an, luna aceasta va incepe constructia celui de-al doilea bloc, complexul urmand a fi finalizat in anul 2008. Preturile la locuintele din Planorama incep de la 40.000 de euro si, in functie de numarul camerelor si al dotarilor, poate ajunge la 160.000 de euro.

Blocuri de 24 de etaje

Complexul rezidential Asmita Gardens este destinat persoanelor cu venituri medii. Cartierul va fi compus din sapte blocuri-turn cu inaltimi intre 16 si 24 de etaje. In aceste blocuri vor fi construite 780 de apartamente cu una, doua sau trei camere ce vor fi vandute la preturi comparabile cu cele la care sunt vandute acum locuintele din blocurile vechi, informeaza dezvoltatorul.

Primele blocuri vor fi gata in vara lui 2007. Pretul de vanzare va fi de 950 de euro pentru metrul patrat, plus TVA. Complexul va avea doua etaje pentru parcare, cu aproximativ 20.000 de metri patrati, sala de fitness, jogging si spatii comerciale.

www.cotidianul.ro