Cum ne alegem locul pe care sa construim casa? Achizitionarea unui teren nu este o operatiune simpla. Poate fi un esec financiar daca legisilatia nu permite construirea pe suprafata respectiva.

Preturile pentru terenuri au crescut spectaculos in ultimii ani. Cu toate acestea, exista oferte care prezinta terenuri la preturi foarte mici comparativ cu alte suprafete din zona respectiva.

Totul poate sa fie in regula. Este insa indicat ca acela care cumpara sa se informeze asupra situatiei terenului, deoarece risca sa incheie afacerea si apoi sa constate ca nu poate ridica mult visata casa, sau, pentru a incepe lucrarile, trebuie sa efectueze demersuri legale care dureaza citeva luni si presupun cheltuieli suplimentare.

In cele din urma poate constata ca se pierde mult timp, iar cheltuielile pe care le face aduc valoarea terenului la o valoare apropiata de a celui pe care, daca l-ar fi cumparat la un pret mai mare, ar fi putut sa inceapa sa construiasca imediat ce ar fi obtinut autorizatia.

Necazuri de extravilan

Foarte importanta este situatia juridica a terenului. Situatia ideala o constituie achizitionarea unui teren intravilan scos din circuitul agricol. In acest caz se poate incepe construirea dupa parcurgerea etapelor legale.

Varianta cea mai pesimista o constituie achizitionarea unui teren extravilan. In acest caz nu se poate construi. Primul lucru pe care trebuie sa-l faca este sa se intereseze la primarie daca respectivul teren poate fi scos din extravilan.

In cazul in care este posibil, proprietarul trebuie sa treaca terenul din extravilan in intravilanul agricol, iar apoi in intravilanul construibil. „Pozitia acestuia in extravilan presupune introducerea in prealabil in intravilan prin aprobarea de catre Consiliul Local a unui Plan Urbanistic Zonal.

Acesta practic creeaza un regulament de urbanism cu privire la terenul in cauza“, spune Octavian Ungureanu, arhitect la compania Trilitica. Aceasta etapa dureaza cel putin trei luni si presupune cheltuieli din partea proprietarului care trebuie sa angajeze un specialist pentru efectuarea PUZ.

Apoi mai sunt necesare si alte acte, precum intabularea si cadastrul. Evident, nu poate lipsi cererea catre primarie. Este bine ca tranzactia sa se incheie dupa ce demersurile legale sint finalizate, in caz contrar, cumparatorul intrind tot in posesia unui teren extravilan.

Trecerea din extravilan in intravilan se poate realiza si printr-un Plan Urbanistic General al autoritatilor locale prin care se decide extinderea intravilanului. Totul tine de sansa, deoarece acest lucru se petrece, de regula, o data la doi sau trei ani.

Prudenta maxima

Pentru a scapa de griji clientul trebuie sa fie prudent. Astfel, trebuie sa verifice atent actele de proprietate si sa studieze si documentatia cadastrala pentru a vedea daca limitele proprietatii corespund cu cele din documentele legale.

Astfel, se evita posibilele litigii ulterioare. Nu trebuie sa uite sa se intereseze daca terenul respectiv este revendicat de fosti proprietari. Nu in ultimul rand, cumparatorul trebuie sa stie ce vrea sa construiasca pe acea suprafata, deoarece legislatia in vigoare stabileste conditii clare in ceea ce priveste ridicarea de cladiri in localitati.

„Preferabil este sa solicite situatia urbanistica inainte de achizitionarea terenului, sau, daca deja a cumparat, va solicita eliberarea unui Certificat de Urbanism, care precizeaza daca si in ce conditii se poate construi“, spune Adrian Bold, directorul Directiei de Urbanism si Amenajarea Teritoriului din cadrul Primariei Capitalei.

Indispensabilele utilitati

Terenul trebuie sa aiba asigurate utilitatile pentru alimentarea cu energie electrica, gaze, apa, canalizare, si altele. „Daca alimentarea cu apa se poate realiza in regim local, cu put forat, iar canalizarea cu un tanc septic vidanjabil, energia electrica este absolut indispensabila.

Prin lege sunt interzise constructiile in zonele fara utilitati, daca retelele edilitare nu sunt construite de catre municipalitate sau pe cont propriu“, spune Octavian Ungureanu.

In cazul in care terenul este traversat de o conducta de gaze sau de linii de inalta tensiune situatia devine aproape fara iesire. Oricum, si in cazul in care retelele de utilitati trec prin acea zona, trebuie obtinut avizul furnizorului pentru a incepe lucrarile.

Amanunte semnificative

Trebuie sa se stie ca inaltimea constructiei nu depinde, cel putin din punct de vedere legal, nici de dorinta proprietarului, nici de disponibilitatea sa financiara.

Autorizarea executarii constructiilor se face, conform legislatiei in vigoare, cu respectarea inaltimii medii a cladirilor invecinate si a caracterului zonei, fara ca diferenta de inaltime sa fie cu mai mult de doua niveluri peste cladirile imediat invecinate.

De asemenea, se vor evita amplasamentele in vecinatatea surselor producatoare de noxe, zgomote puternice si vibratii, cum ar fi aeroporturile, zonele industriale sau arterele de trafic greu.

„Terenul trebuie sa aiba o cale de acces auto si pietonala din drumurile publice. Prin regulamente, aceasta este stabilita la patru metri latime in Bucuresti. Terenul trebuie sa aiba forma si dimensiunile minime pentru fiecare functiune in parte: deschiderea sa, adica latimea la strada, sa permita retragerile spre vecini in conformitate cu regulamentul local, iar suprafata acestuia, corelata cu procentul de ocupare la sol si cu coeficientul de utilizare al terenului, sa permita construirea a ceea ce dorim“, mai spune Octavian Ungureanu.

Zone interzise din Bucuresti

Conform reglementarilor in vigoare, in subzonele V1-V8 din PUG nu se poate construi. In aceste subzone sunt incluse spatiile verzi publice, precum parcuri, gradini sau scuaruri, precum si amenajari sportive.

Restrictiile se aplica si in cazul spatiilor verzi de agrement, precum si pentru spatiile verzi amenajate pentru protectia cursurilor de apa, cum sant cele de langa Lacul Morii. Acestea se mai refera, printre altele, si la padurile si plantatiile forestiere destinate cu prioritate ameliorarii climatului Capitalei.

„In rest, nu se poate da un raspuns general valabil pentru toate situatiile urbanistice posibile, prevederile fiind diferite pentru fiecare subzona din PUG, in functie de conditiile concrete din teren“, spune Adrian Bold.

www.cotidianul.ro