Cel putin patru stele pentru cartierele din nord - Baneasa Residential si Ibiza Light - si doar trei stele pentru cartierele din sud si est.

Investitorii aduc pe piata proiecte imobiliare care le depasesc in calitate pe cele din vremea comunismului. Potrivit analistilor din domeniu, zona si facilitatile sunt criteriile care fac departajarea noilor cartiere, dar in timp vor conta designul si calitatea lucrarilor.

Unele au o mai mare priza la cumparatori si se completeaza intr-un ritm rapid. Altele stau deja de peste doi ani pe piata si nu au inca toate apartamentele vandute.

Au sau nu bucurestenii fler atunci cand aleg astfel de locuinte?

Agentii imobiliari spun ca da, bazandu-se pe vanzarile raportate de agentii pe cele mai bune ansambluri din top, completate in proportie de 50%: Central Park, Herastrau Residence, Quadra Place, Green Lake, prima faza a Ibiza Light, Baneasa Residential si InCity Residence.

Amplasamentul stabileste cota

Apartamentele noi au preturi apropiate, dar fiecare ansamblu rezidential este diferit de celelalte. Cea mai importanta este zona, pentru ca ea va fi cea care va decide, in timp, valoarea de revanzare a locuintei respective. La fel cum s-a intamplat si cu piata vilelor construite in urma cu cativa ani, unde preturile sunt de patru ori mai mari intr-o zona de cinci stele (Primaverii, Herastrau), decat in Pantelimon.

Pe locurile urmatoare, dupa amplasament, la egalitate ca pondere, se afla calitatea proiectului (unicitate, design, compartimentarea apartamentelor) si facilitatile (locuri de parcare, piscina, spatii verzi, supermarket, servicii).

Ai parcare, ai valoare

Strainii considera parcarile un element obligatoriu atunci cand investesc in spatii de locuit. Bucurestenii nu iau intotdeauna in seama acest aspect, mai ales ca reprezinta un cost suplimentar si, deocamdata, se mai poate parca pe strada. Costul unui loc pentru o masina este cuprins intre 4.000 euro si 18.000 euro, in functie de ansamblu rezidential, tipul de garaj, loc in parcare - subterana sau la suprafata.

Exista ansambluri care au un numar dublu de locuri de parcare fata de cel al apartamentelor - Central Park (466 apartamente, 800 parcari), Green Lake Residences (79 vile, 466 apartamente si 1.100 parcari), ansambluri in care sunt aproape la egalitate - Asmita Gardens (802 apartamente si 823 parcari), Rose Gardens (906 locuinte si 1.110 parcari) si Platinum Towers (300 apartamente si 300 parcari), dar si ansambluri cu mai putine locuri - West Park (480 apartamente si 300 parcari).

Conditie: gradinite cu circuit inchis

In ceea ce priveste celelalte facilitati, cu cat complexul rezidential este mai intins si are un numar mai mare de apartamente, cu atat va avea mai multe dotari, servicii, locuri de petrecere a timpului liber.
Proiectele mari, pe care le-am clasificat, au fiecare de la 100 pana la 1.000 apartamente, urmand a avea fiecare atatia locuitori cat au unele miniorasele din jurul Capitalei.

Asa ca este bine ca noile minicartiere sa aiba gradinite cu circuit inchis, supermarketuri de unde locatarii sa se aprovizioneze, terenuri de sport, servicii de paza. Mai ales ca marile proiecte de apartamente noi sunt amplasate in zone de categoria a treia sau in zona Pipera, unde inca nu exista suficiente scoli, gradinite, puncte medicale.

Livinguri generoase si bai echipate

Pentru a compensa acest lucru, investitorii vin cu facilitati nenumarate - cate un loc sau doua de parcare pentru fiecare apartament, spatii verzi suficiente (cea mai inedita este o gradina japoneza la Ibiza Light), pontoane (atunci cand ansamblurile au iesire la lac, precum Green Lake Residences), spatii de joaca pentru copii, sali de fitness si cluburi private pentru petrecerea timpului liber.

Proiectele de apartamente noi intrec in calitate designul si compartimentarea vechilor locuinte din cartierele Capitalei. Spatiile interioare tin cont de noul stil urban de viata, avand livinguri generoase, pentru a petrece timpul cu familia, dormitoare decomandate si bai suficiente. Ba, mai mult, toti developerii echipeaza complet baile, iar unii dintre ei chiar si bucatariile.

Pe hartie si in faza de santier

Suprafetele noilor locuinte sunt generoase - garsonierele au circa 50 mp, iar restul apartamentelor se intind de regula pe 200 mp construiti, potrivit lui Beatrice Dumitrascu, de la agentia Eurisko. De altfel, in functie de marime se raporteaza si pretul - cuprins intre 900 si 1.700 euro/mp construit, la inceputul acestui an. Pentru zonele de lux, apartamentele pot ajunge si la suprafete de 350 mp, iar preturile depasesc 2.000 euro/mp construit.

Majoritatea apartamentelor noi, scoase la vanzare in Bucuresti, sunt in faza de proiect si vor fi gata incepand cu vara acestui an si pana in 2008-2009. Deocamdata le putem vedea pe hartie sau in faza de santier. Ramane de vazut daca si calitatea lucrarilor de executie si finisajele vor fi la inaltime si vor arata la fel de bine precum proiectele.

Nordul, mereu in frunte

Herastrau Residence (Soseaua Nordului)

Central Residence Park (Stefan cel Mare), City Centre Residence (Parcul Carol), Green Dream (Piata Presei Libere), Baneasa Residential (Baneasa), Ibiza Light (Baneasa), Green Lake Residences (Straulesti), Liziera (Pipera), My Dream Residence (Pipera), Belvedere Residence (Tunari)

Quadra Place (Politehnica), New Town (Vitan), Platinum Tower (Vitan), Incity Residence (Vitan), Asmita Gardens (Vacaresti), Orhideea Gardens (Grozavesti), Emerald (Colentina), New Heaven (Alba Iulia)

West Park (Militari), Edenia (Titan), Noor (Titan), Planorama (Colentina), Rose Gardens (Colentina)

Zona, arhitectura si facilitati

Trei criterii au stat la baza alcatuirii topului pentru noile cartiere rezidentiale. Au fost luate in considerare proiectele ce cuprind peste 100 de apartamente.

- zona (50%)
- calitatea proiectului (25%) (design, unicitatea elementelor de arhitectura exterioara si compartimentarea apartamentelor)
- facilitatile ansamblului (25%) (locuri de parcare, spatii verzi, locuri de joaca pentru copii, supermarket, piscina, teren de tenis, paza, servicii de intretinere etc.)

Sfat „Nu va uitati doar la pret!”

Desi sloganele publicitare sustin ca „viata la bloc nu mai e ce a fost”, sunt putine proiecte care reusesc sa se desprinda de imaginea de bloc consacrata in perioada socialista. In opinia specialistilor, motivul principal este ca, in majoritatea cazurilor, arhitectii care primesc proiectele noi si mari sunt arhitecti cu „experienta”, care s-au format in acea perioada.

Corectiile introduse sunt minore si superficiale. „Calitatea spatiului locuit este de multe ori aceeasi, data de aceleasi ingrediente: monotonie, repetitie, plictiseala, banalitate, care duc, in timp, la disconfort, alienare, abandon.

Pentru investitori exista un singur criteriu principal de promovare a unui proiect: marimea CUT-ului (coeficientul de utilizare al terenului), scop in care echipa investitor plus arhitect forteaza reglementarile urbanistice la maximum, prin PUZ-uri, rezultatele fiind de multe ori indoielnice.

Este posibil ca, in timp, valoarea de piata a acestor apartamente sa scada dramatic si sa fie evitate in momentul aparitiei unor cladiri cu design de calitate. Deci, atentie mare la ce cumparati si nu doar la pretul per metru patrat...”, spune arhitect Adrian Soare, de la Urbancult, castigatorul locului I la sectiunea Arhitectura Cladirilor, Bienala de Arhitectura 2004.

www.evz.ro