La achizitionarea unui teren trebuie avute in vedere trei aspecte: situatia juridica, urbanistica si cea tehnica Investitiile in terenuri pot deveni profitabile daca stim sa prevedem viitoarele dezvoltari imobiliare din zona lor.

In plus, este necesara studierea atenta a situatiei proprietatii respective. Consultantii de specialitate ne sfatuiesc sa verificam daca amplasamentul terenului este in vecinatatea vreunui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) care creste categoric pretul.

Micii investitori in terenuri trebuie sa stie ca o data ce s-au hotarat in privinta achizitionarii unui teren trebuie sa urmeze niste pasi pentru a vedea daca proprietatea pe care o vor cumpara coincide cu necesitatile lor.

Pentru terenuri mai mari de 200 de metri patrati este indicat sa consultati un jurist si un expert imobiliar care sa va faca o investigatie asupra situatiei legale a proprietatii si asupra functionalitatii sale. Chiar daca aceste rapoarte se intocmesc in 2-3 saptamani, ele sunt necesare in cazul unei investitii importante.

Verifica situatia juridica a terenului!

In prima faza, dupa ce ati pus ochii pe terenul dorit, este bine sa consultati un expert juridic care sa va dea detalii corecte privind situatia actuala a proprietatii. In multe cazuri, micii investitori trec peste aspectul juridic si constata ulterior ca terenul achizitionat fie este revendicat, fie apar mostenitori sau chiar este implicat in vreun proces.

Pentru ca persoanele neautorizate nu au acces la aceste date, este indicat sa le obtineti printr-un consultant juridic pentru a evita neplacerile ulterioare demararii investitiei.

Faza doi: functionalitatea terenului

Daca juridic nu exista nici o problema cu proprietatea dumneavoastra, urmeaza sa treceti la obtinerea unui raport "due diligence", adica verificarea concordantei dintre scopul in care va fi utilizat terenul si functionalitatea lui reala.

Acest raport il obtineti de la firmele specializate pe partea de consultanta imobiliara, in maximum trei saptamani.
Functionalitatea terenului este data de mai multi factori. In primul rand, daca terenul este in intravilan sau in extravilan.

Daca este intravilan fiti atenti la calitatea lui sa nu fie introdus in circuitul agricol, el trebuie sa fie intravilan pentru constructii. Pentru a putea cumpara terenul este necesar ca acesta sa aiba cadastru si intabulare. De la primaria la care sunteti arondat, cereti Certificatul Urbanistic al Zonei, in care trebuie sa specificati scopul pentru care e cumparata proprietatea respectiva.

In certificat o sa fie trecute toate eventualele probleme urbanistice: daca nu s-a efectuat in zona vreun PUZ sau Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) care sa va afecteze datele terenului, daca se afla in zona de protectie, adica in apropiere de calea ferata, de aeroport sau de autostrada.

Acelasi Certificat Urbanistic va poate oferi pozitia proprietatii pe care doriti sa o cumparati in cadrul Planului Urbanistic General (PUG), acest lucru va ajuta sa vedeti categoria din care face parte terenul pe care l-ati ales: agricol, industrial sau pentru constructii.

Viciile pamantului

Ultima faza si cea mai importanta pe care trebuie sa o parcurgeti cu studierea terenului este cea a situatiei tehnice a acestuia. Aici se regasesc viciile ascunse ale proprietatii. Studiul geo va ofera date despre calitatea solului si nivelul panzei freatice care pot afecta eventualele constructii.

Situatia retelelor subterane si supraterane de genul retelelor de apeducte si a celor de gaze, a retelelor de transport electric sau petrolier. Daca terenul pe care doriti sa-l achizitionati este traversat de retele supraterane sau subterane este indicat ca in baza Certificatului Urbanistic sa cereti avizele necesare de la detinatorii respectivelor retele.

Trebuie discutat cu societatea care detine acea retea. Se poate solicita cumpararea sau inchirierea terenului sau devierea retelelor. Un ultim studiu important este cel de mediu care va ofera o privire reala asupra nivelului de contaminare a solului.

Tendintele pietei terenurilor

Dezechilibrul dintre cerere si oferta reprezinta consecinta preturilor de vanzare a terenurilor in Bucuresti, care au cunoscut in 2005 o crestere medie de 25-30%, si chiar mai mult in partea de nord a orasului. Tendinta de crestere a preturilor se va mentine si in cursul anului 2006, dar nu la fel de accelerat ca si anul trecut.

Cresterea se va situa intre 15 si 20% pe an, in caz contrar pretul ridicat al terenului riscand sa determine ca proiectul propus sa nu mai fie fezabil financiar (pretul terenului trebuie sa fie cuprins intre 15 si 30% din valoarea intregii investitii). De asemenea, se estimeaza cresterea randamentului la terenuri pe motivul relocarii unor spatii industriale in afara Capitalei.

www.baniinostri.ro